Bật mí mốc thời gian được xét cấp sổ đỏ đối với đất không giấy tờ theo quy định mới nhất

Đề xuất cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ giai đoạn từ 2014 – 2024

Ngày 24/4/2026, Quốc hội thông qua Nghị quyết 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.

Tại tờ trình đề xuất đưa dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai vào chương trình lập pháp 2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết hơn chục năm qua vẫn tồn tại lượng lớn giao dịch chuyển nhượng đất đai gặp vướng mắc pháp lý.

Theo đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua giấy viết tay giai đoạn 2014-2024 để gỡ vướng pháp lý, bảo vệ quyền lợi người dân. Cụ thể:

Do mua bán nhà bằng giấy viết tay không được cấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ) - trường hợp này xảy ra phổ biến trên thực tế, tiềm ẩn nhiều phát sinh tranh chấp.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi người dân, Bộ đề xuất công nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Vì vậy, trường hợp đất mua bán bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến 1/8/2024 được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cấp sổ đỏ.

Thẩm quyền nào cấp sổ đỏ? 

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã có sự phân cấp, phân quyền rất mạnh mẽ nhằm đơn giản hóa thủ tục cho người dân.

Dưới đây là thẩm quyền cấp sổ đỏ trong năm 2026:

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và Môi trường): Cấp cho các trường hợp do UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thường là các tổ chức, dự án lớn, tổ chức nước ngoài...).

Chủ tịch UBND cấp xã: Chủ tịch xã có thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận cho cá nhân, hộ gia đình trong nước và cộng đồng dân cư trong các trường hợp được giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của cấp xã.

Văn phòng đăng ký đất đai: Cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đăng ký lần đầu còn lại không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã.

Thẩm quyền cấp đổi, cấp lại và đăng ký biến động (đổi sổ đỏ cũ sang sổ đỏ mới)

Đối với các trường hợp đã có sổ nay muốn sang tên, tách thửa, hoặc cấp đổi do hư hỏng:

Văn phòng đăng ký đất đai: Có thẩm quyền cấp cho tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao...

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: Có thẩm quyền cấp cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Lưu ý:

Hiện nay việc cấp sổ đỏ được tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Người dân có thể sử dụng VNeID để theo dõi tiến độ hồ sơ.

Từ 2026, mẫu sổ đỏ mới có tích hợp mã QR ở góc phải để người dân có thể quét và kiểm tra thông tin pháp lý trực tuyến một cách nhanh chóng.

- Khi nộp hồ sơ làm sổ đỏ, người dân vẫn nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được tiếp nhận.

Những trường hợp nào không được cấp sổ đỏ?

Theo Luật Đất đai 2024, các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) được quy định như sau:

1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;

b) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;

đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

e) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

g) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

2. Các tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

c) Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện;

d) Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng;

đ) Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

e) Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này.

Các loại giấy tờ sử dụng đất bắt buộc phải có khi làm sổ đỏ 2026

GĐXH - Theo quy định của Luật Đất đai 2024, sổ đỏ được gọi là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất". Năm 2026, khi làm sổ đỏ người dân cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

Làm sổ đỏ năm 2026, khoản tiền cao nhất bắt buộc phải nộp là khoản nào?

GĐXH - Theo quy định, sổ đỏ chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong các khoản phí phải nộp làm sổ đỏ, khoản nào có mức phí cao nhất?