Chung cư tư nhân: Chưa có cơ sở pháp lý

 

Tuy nhiên, theo các luật sư, với quy định hiện hành, việc mua bán chung cư tư nhân là chưa từng có tiền lệ và người dân có thể mất trắng nhà nếu xảy ra tranh chấp pháp lý.

 

Nhà để xe của căn chung cư tư nhân tại phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy chứa được khoảng 40 xe máy. Ảnh: Chí Cường

 

Theo Điều 24, Luật Nhà ở quy định, nhà ở tại đô thị phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Còn theo khoản 4 điều này: “Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng”.

 

Tuy nhiên, các chung cư tư nhân hiện nay trên địa bàn Hà Nội đều nằm xen trong các khu dân cư. Nhiều khu chung cư đã và đang được rao bán có diện tích nền chỉ khoảng 200m2, thậm chí còn nhỏ hơn.

Cũng theo quy định hiện hành, các chung cư thương mại, tức là các chung cư do chủ đầu tư tư nhân xây bán đều phải có diện tích căn hộ tối thiểu là 45m². Ở TPHCM, Công ty Địa ốc Đất Lành muốn phát triển dự án nhà ở thương mại diện tích nhỏ 30-40m² đã vấp phải quy định về diện tích tối thiểu 45m² này. “Sau đó, phải rất vất vả mới có được đồng ý về mặt chủ trương của Bộ Xây dựng”, Phó Giám đốc Công ty này cho biết. Tuy nhiên, theo khảo sát của PV Báo GĐ&XH, phần lớn các căn hộ chung cư tư nhân đã được bán ở Hà Nội hiện nay đều có diện tích dưới 40m², thậm chí có căn chỉ 20-25m².

Trao đổi với PV Báo GĐ&XH, Luật sư Phạm Đức Quang - Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn Ka Long cho biết, với luật pháp hiện hành, không có quy định nào cho phép cá nhân tự ý xây nhà rồi chia căn để bán như ở một số chung cư tư nhân trên địa bàn Hà Nội hiện nay. Việc tự ý xây chung cư rồi bán chưa từng có tiền lệ. “Các chủ đầu tư xây dựng chung cư này có thể không vi phạm pháp luật. Họ có thể có giấy phép xây dựng. Nhưng việc họ chia căn và bán lại như chung cư thương mại thì có thể xem như một cách lách luật”, ông Quang nói.

 

Tuy nhiên, cũng theo ông Quang, nếu bị phát hiện, họ (chủ đầu tư) có thể sẽ chỉ bị, xử phạt hành chính. Chủ đầu tư có thể sẵn sàng chấp nhận việc xử phạt, nhưng với những căn hộ dạng này, rắc rối sẽ đặt lên vai người mua.

Trong quy định về cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà hiện nay, đối với căn hộ nhà chung cư, nhà ở trong các dự án đô thị mới phải có giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án, quyết định phê duyệt quy hoạch Tổng mặt bằng khu vực dự án - tỷ lệ 1/500 kèm bản vẽ đã được cấp có thẩm quyền duyệt, quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật hoặc kết quả thẩm định thiết kế cơ sở kèm bản vẽ.

Theo phản ánh của nhiều người mua, họ chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Một số người khác khá hơn thì có bản photo – công chứng “sổ đỏ” của mảnh đất khu nhà. Một số thậm chí còn chưa được nhìn thấy “sổ đỏ” mà chỉ “nghe nói”.

 

Chị Trang, 34 tuổi, mới mua một căn hộ chung cư tư nhân ở ngõ 81, quận Tây Hồ nói: “Vợ chồng tôi đều là người ngoại tỉnh. Bao năm nay đã phải chịu cảnh đi thuê đi trọ nay đây mai đó. Hồi đầu năm được một người bạn mách cho mua căn hộ này, giá hợp túi tiền lại gần chỗ làm nên vội mua luôn, dù đến giờ cũng chỉ mới nghe nói đến “sổ đỏ” chứ chưa thấy đâu”.

Sau những thông tin mà Báo GĐ&XH đã đưa, chị Trang đang rất lo lắng vì tiền tiết kiệm bao năm chắt bóp của hai vợ chồng rồi cả vay mượn họ hàng, người thân đều đổ hết vào căn nhà.

 

Theo Luật sư Phạm Đức Quang, những trường hợp như chị Trang sẽ không được cấp giấy chứng nhận, thậm chí có thể mất trắng cả căn nhà. Ông Quang cho biết, nếu xét theo Luật Dân sự, hợp đồng mua bán nhà này không vi phạm pháp luật, nhưng vi phạm Luật Nhà ở. Thực tế, Luật Nhà ở mới có quy định việc mua bán căn hộ chung cư thương mại. Việc mua bán chung cư tư nhân trong trường hợp này, có thể chỉ là một loại giấy uỷ quyền của người dân với chủ đầu tư. “Trong trường hợp này, người dân có thể mất trắng căn hộ của mình khi xảy ra tranh chấp pháp lý. Vì về nguyên tắc, quyền sở hữu căn hộ trước pháp luật vẫn thuộc về chủ đầu tư”, Luật sư Quang nói.