Chung cư tư nhân: Có được tồn tại?

 

Đó là những người có thu nhập trung bình khá, gia đình trẻ ở thành phố. Tuy nhiên, việc có cho phép tồn tại mô hình này không và nếu cho tồn tại thì phải có cơ chế quản lý thế nào vẫn là vấn đề còn phải bàn cãi.

 

Một căn hộ chung cư tư nhân tại phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy. Ảnh: Chí Cường

 

Sau loạt bài về chung cư tư nhân, Báo GĐ&XH đã nhận được nhiều ý kiến phản hồi từ phía độc giả. Bên cạnh những ý kiến băn khoăn về mặt pháp lý của căn hộ chung cư tư nhân, bạn đọc cũng bày tỏ mong muốn Nhà nước sớm có những điều chỉnh về chính sách để người dân vừa được bảo vệ, vừa để thị trường và nhà đầu tư có cơ hội phát triển.

 

Chị Hiệp, 31 tuổi, sở hữu một căn hộ chung cư tư nhân ở phường Nghĩa Đô (Cầu Giấy) nói: “Với 600 triệu đồng bây giờ, chúng tôi không dám mơ đến việc sở hữu một căn hộ chung cư thương mại. Dù biết là mạo hiểm nhưng tôi đành phải chấp nhận, vì nhu cầu ở thực sự rất bức thiết”. Còn anh Giang, 29 tuổi đang đặt mua một căn hộ chung cư tư nhân ở phường Dịch Vọng Hậu (Cầu Giấy) chia sẻ: “Tôi đã trả một nửa tiền. Sau khi báo đưa tin, tôi lo quá. Nhưng có lẽ vẫn phải mua thôi. Hi vọng Nhà nước sẽ có điều chỉnh hay có chính sách để tránh rủi ro cho những người như chúng tôi”.

Ông Nguyễn Văn Đực -  Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, một đơn vị cũng đang thực hiện mô hình nhà ở thương mại diện tích nhỏ giá rẻ ở TP HCM cho rằng:  “Có thể hiểu rằng cách làm của một số chủ đầu tư ở Hà Nội là một sự phản ứng nhanh nhạy của thị trường. Rõ ràng, trong trường hợp này các nhà đầu tư tư nhân đã nắm bắt tốt nhu cầu thị trường và đánh đúng điểm “cầu nóng”. Trong khi Nhà nước còn đang phải đau đầu với chính sách nhà giá rẻ, nhà ở xã hội thì đây có thể là một mô hình đáng để tham khảo”.

 

Ông Đực cho biết thêm, với các dự án nhỏ như thế này bên cạnh lợi thế về giá thì yếu tố thời gian cũng chiếm ưu thế không nhỏ. Trong khi các dự án lớn hàng hécta trở lên phải qua rất nhiều khâu phê duyệt, mất rất nhiều thời gian, kéo dài hàng năm trời thì những dự án nhỏ, lẻ thế này có thể rút ngắn thời gian đáng kể. Người mua có thể rút ngắn thời gian chờ đợi để có nhà. Họ cũng giảm thiểu được sự can thiệp của những tay trung gian mua bán vì khả năng tiếp cận trực tiếp với chủ đầu tư của họ cao hơn rất nhiều so với ở các dự án lớn. Ở TP HCM thời gian gần đây cũng đã có một số đơn vị thực hiện các block căn hộ có mô hình tương tự trên diện tích nhỏ khoảng 1.000m².

Mới xuất hiện một thời gian ngắn, nhưng mô hình chung cư tư nhân hiện nay đang phát triển khá nhanh, lan rộng ra nhiều quận nội thành. Như chúng tôi đã phản ánh, chung cư tư nhân hiện đang trở thành một thứ “hàng nóng” được giới thợ đất săn lùng vì tính thanh khoản nhanh mà lời lãi cũng không nhỏ. Tính trung bình, tiền chênh lệch một căn hộ chung cư tư nhân so với giá gốc hiện nay không dưới 100 triệu đồng.

Khi đó, câu hỏi về tính pháp lý và cơ chế giám sát, quản lý mô hình nhà ở này không thể mãi bỏ ngỏ, khi đã, đang và sẽ có thêm nhiều người dân mua và sở hữu những căn hộ dạng này. Tiến sỹ Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, để tìm được mảnh đất 1.000 -  2.000m² trong nội đô để xây dựng các dự án khu đô thị hiện nay cực kỳ khó. Ưu điểm của mô hình này thì đã rõ, nó góp phần làm tăng diện tích ở cho khu vực nội đô. Tuy nhiên, việc có để cho mô hình này tồn tại hay không thì cần phải có ý kiến của các cơ quan quản lý đất đai, quy hoạch. “Đây là một vấn đề rất mới. Các cơ quan quản lý cần vào cuộc sớm để tránh những rủi ro cho người dân”, bà Loan nói. 

Như Báo GĐ&XH đã phản ánh, theo các luật sư, trong trường hợp này nếu phát hiện vi phạm thì có thể các chủ đầu tư chỉ bị xử phạt hành chính, còn mọi vấn đề rắc rối pháp lý khác người mua sẽ phải gánh hết. Còn các cơ quan quản lý địa chính địa phương khẳng định, trong quy định hiện tại, chưa có văn bản nào hướng dẫn cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ cho chung cư tư nhân. Theo quan điểm này, các căn hộ chung cư do tư nhân tự ý xây bán sẽ không được cấp chứng nhận sở hữu. 

 

Thời gian qua việc các chủ đầu tư lớn phát triển các khu đô thị đã cho thấy nhiều điểm bất cập. Theo tôi, các cơ quan quản lý có 3 việc cần phải làm. Thứ nhất, cần phải có quy hoạch và sự quản lý quy hoạch chặt chẽ. Sau khi có quy hoạch rồi, thì tạo điều kiện cho mọi thành phần kinh tế có thể tham gia vào phát triển đô thị. Thứ hai, khi chấp nhận để các nhà đầu tư tư nhân nhỏ lẻ tham gia thì cũng cần phải có sự giám sát chặt chẽ, để đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn, kỹ thuật của công trình. Thứ ba, Nhà nước cần phải có những cơ chế chính sách để đảm bảo về mặt pháp lý cho người dân sở hữu những căn hộ này. Tôi cho rằng đây là một mô hình tốt cần phát triển nhưng cần có sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước. TS Nguyễn Minh Phong, Viện nghiên cứu phát triển Kinh tế - Xã hội Hà Nội

 

Trong trường hợp này, theo tôi, các chủ đầu tư nên phát triển mô hình căn hộ cho thuê. Tức là xây dựng nhà theo mô hình chung cư tư nhân như vậy nhưng để cho thuê. Còn trong trường hợp xây để bán thì cần phải được sự cho phép của Nhà nước và phải đảm bảo về pháp lý cho người mua. Còn việc có cho phép mô hình chung cư tư nhân này tồn tại hay không thì cần phải có sự tham vấn với cơ quan quản lý đất đai, quy hoạch. TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP HCM

 

Luật hiện nay không có điều nào cấm người ta bán từng phần căn nhà. Các chủ đầu tư có thể xây nhà và bán từng phần căn hộ của họ nếu có giấy phép xây dựng. Ở đây, theo tôi, các cơ quan quản lý địa phương nên có tham vấn với cơ quan quản lý Trung ương về vấn đề này. Ông Đặng Hùng Võ nguyên Thứ trưởng Tài Nguyên – Môi trường