Chuyên gia chỉ cách hạ 'cơn sốt' giá nhà đất

Giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người mua

Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản, đặc biệt các dự án chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường. Chỉ đạo được đưa ra trong bối cảnh thời gian qua, tại một số khu vực, dự án, khu chung cư có căn hộ, nhà ở với mức giá cao bất thường, có hiện tượng thổi giá, làm giá, đầu cơ.

Nói về cơn sốt giá nhà hiện nay, TS Đinh Trọng Thịnh, nguyên giảng viên cao cấp Học viện Hành chính cho biết, hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản là 1 trong 21 ngành kinh tế "bậc 1" là nhóm có quy mô lớn nhất, có tính lan tỏa rất lớn trong 05 nhóm ngành kinh tế (từ bậc 1 - bậc 5) với tổng số 1.571 ngành kinh tế của cả nước. Trong đó, hoạt động của lĩnh vực bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân và nhà đầu tư nước ngoài thường trú, đồng thời phải bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp "người yếu thế" trong xã hội là người nghèo, người có thu nhập thấp đô thị, để đảm bảo "quyền có chỗ ở" của công dân được quy định trong Hiến pháp 2013.

Tuy nhiên, theo đánh giá, trong 15 năm gần đây, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cung bậc "thăng - trầm" với các giai đoạn khủng hoảng "bong bóng", "đóng băng" , "phục hồi, phát triển trở lại" rồi lại bị khủng hoảng đan xen với phục hồi, mặc dù nhìn tổng thể thì thị trường bất động sản đã có sự phát triển rất mạnh mẽ trong 20 năm gần đây, nhưng cho đến nay vẫn chưa đạt mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Một nguyên nhân lớn nữa là vấn đề nóng tồn tại như cái "ung nhọt" của xã hội là nguồn cung bất động sản trong thời gian vừa qua vô cùng khó khăn khi nhiều doanh nghiệp cứ "bánh vẽ" dự án nhưng thực thi không được hoặc dự án "ma" dự án ảo.

Do rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại, đã dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục, vượt quá sức mua của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Từ đó, các chủ đầu tư đã bỏ ra số tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có "đất hỗn hợp" gồm "đất ở và đất khác" và các dự án nhà ở thương mại có "đất khác không phải là đất ở" (như chỉ có 100% đất nông nghiệp, hoặc chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), nhưng các dự án này đều không được công nhận chủ đầu tư nên bị "ách tắc", dẫn đến vừa làm thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp này, vừa làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội để bổ sung nguồn cung

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi) được thực thi từ ngày 1/1/2025, bởi vậy nó không có ý nghĩa gì với năm 2024. Tuy vậy, trong năm 2023 Chính phủ, các bộ, ngành có đến 20 văn bản từ Nghị định, Nghị quyết, các loại Thông tư liên quan tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản có thể làm cho thị trường "tươi" hơn.

Điển hình là Nghị định 33 gỡ khó cho bất động sản. Nghị định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp khó khăn (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…); tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Hoặc Quyết định số 338 về chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội với gói 120.000 tỷ. Tuy nhiên nó cũng không tác động được đến toàn diện thị trường vì muốn ngân hàng giải ngân thì doanh nghiệp cũng phải đủ điều kiện vay vốn. Vấn đề quan trọng bây giờ là làm sao để thị trường tái cấu trúc. Thứ nhất phải đẩy nhanh một số dự án ở khu vực có thể bán. Thứ hai đẩy nhanh việc phát triển nhà ở xã hội - phân khúc có nhu cầu thực người dân sẵn sàng xuống tiền. Thứ ba giải ngân nhanh gói 120.000 nghìn tỷ.

Ngoài ra, năm nay các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Đó là những điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp nắm bắt được nguồn vốn. Khi thị trường có nhiều sản phẩm, có nhiều hoạt động vô hình chung thị trường sẽ trôi chảy. Phân khúc này trôi được thì cũng sẽ kéo theo phân khúc khác cùng đi qua "sóng gió".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận định, người dân có nhu cầu thật lúc nào cũng sẵn sàng "xuống tiền" để mua nhà ở, cho dù Nhà nước hay ngân hàng có chính sách hỗ trợ hay không. Do đó, vấn đề ở đây là cần làm sao để đảm bảo giá nhà phải hợp lý. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản - chủ thể có trách nhiệm trực tiếp, cũng cần có ngay hành động cụ thể, đó là cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân.

Hiện tại, một số doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án nhà ở cao cấp, nhà ở trung cấp đã thực hiện giảm giá bán nhưng mức độ giảm chưa đáng kể, chủ yếu thực hiện chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng nhưng vẫn cố giữ giá cao. Để kéo giảm giá BĐS, ông Lê Hoàng Châu  đề nghị, các doanh nghiệp giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng, tăng niềm tin thị trường, qua đó, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp.

"Thực tế thị trường bất động sản hiện nay đang rất cần nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Song, phần lớn các dự án nhà ở hiện nay đều nằm trong phân khúc trung và cao cấp, từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Do đó, phải có cơ chế hỗ trợ cho các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nhà nước cần tiếp tục rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài thì chi phí xây dựng càng đội lên cao; chi phí được tính vào giá thành; thủ tục hành chính càng rút ngắn thì mới mong giảm được giá nhà ở cho người dân" - ông Châu phân tích.