Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản từ 2025

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung thêm điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng

Chuyển nhượng dự án là quyền của chủ đầu tư, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh khi đáp ứng đủ những điều kiện theo luật định. So với quy định hiện hành, Điều 40,  Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án. Quy định này được đánh giá cao vì siết chặt điều kiện của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận. CBRE nhận định đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt mới có thể tham gia, đồng thời nó cũng có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư khi tình trạng dự án chậm triển khai khá phổ biến ở Việt Nam.

Căn cứ vào khoản 3, Điều 39, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng có thêm điểm mới liên quan đến nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản, cụ thể luật quy định rõ sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng.

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, ngoài các điều kiện được kế thừa từ Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có bổ sung những điều kiện mới quan trọng như:

- Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật (theo điểm d khoản 1, Điều 40, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023).

- Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật thì phải thực hiện giải chấp (theo điểm e khoản 1¸ Điều 40, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023).

- Dự án còn trong thời hạn thực hiện (theo điểm g khoản 1, Điều 40, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023). 

- Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản (theo điểm h khoản 1, Điều 40, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023).

Đặc biệt, theo khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, điều kiện chuyển nhượng dự án không bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng mà chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.