Hà Nội
23°C / 22-25°C

Dự án của Địa ốc Đất Xanh: Người mua nhà phải chịu rủi ro quá lớn

Thứ sáu, 15:21 16/09/2016 | Sản phẩm - Dịch vụ

GiadinhNet - Hàng trăm căn hộ của dự án Opal Garden và Opal Riverside đã ký với khách hàng Phiếu xác lập thỏa thuận bằng một điều khoản đảm bảo. Theo luật sư Ngô Việt Bắc (Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn luật sư TP.HCM), đây là một hình thức huy động vốn và là hành vi vi phạm pháp luật.

Phiếu xác lập thỏa thuận vô hiệu

PV: Xin ông cho biết, theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, điều kiện hai dự án Opal Garden và Opal Riverside được mở bán khi nào?

Có thể khẳng định rằng đây là giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở trong tương lai được hiểu là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Vậy việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh trực tiếp bởi Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 năm 2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP năm 2015 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo đó tại điểm b, khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Và nhiều yêu cầu bắt buộc khác.

Đối chiếu với khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản ban hành ngày 25/11/2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 thì hai dự án căn hộ Opal Garden và Opal Riverside chỉ được mở bán khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng và phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư từ Sở Xây dựng TP. HCM.

Chủ dự án bán căn hộ hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện là không đúng.


Luật sư Ngô Việt Bắc - Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh.

Luật sư Ngô Việt Bắc - Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh.

Theo xác minh của PV thì giữa chủ đầu tư và khách hàng có ký một Phiếu xác lập thỏa thuận bằng một khoản tiền đảm bảo. Thỏa thuận này có giá trị pháp lý không, thưa ông?

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều không đề cập đến phiếu xác lập thỏa thuận như vậy. Ở đây, chủ đầu tư vận dụng nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2005. Nguyên tắc đó là nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận được quy định tại Điều 4, Bộ luật Dân sự 2005.

Tuy nhiên, để áp dụng được nguyên tắc này thì đòi hỏi việc giao kết thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Như vậy, phiếu xác lập thỏa thuận này đã vi phạm vào điều kiện để xác lập các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai như tôi nói ở trên. Vậy thì Phiếu xác lập thỏa thuận này vô hiệu ngay từ thời điểm các bên xác lập thỏa thuận.

Nhà đầu tư làm sai luật

Hàng trăm căn hộ của dự án Opal Garden và Opal Riverside đã ký với khách hàng Phiếu xác lập thỏa thuận bằng một điều khoản đảm bảo (khoảng 20% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ). Như vậy, Phiếu xác lập ở đây được hiểu như thế nào? Có ý kiến cho rằng, đó là hợp đồng đặt chỗ (hoặc hợp đồng đặt cọc) để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Điều 358, BLDS 2005 quy định về đặt cọc nêu rõ: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Như vậy nếu đối chiếu nội dung trích dẫn mà tôi vừa nêu trong Phiếu xác lập thỏa thuận và nội dung được quy định tại Điều 358 thì rõ ràng bản chất ở đây là một thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo quyền ưu tiên mua căn hộ hình thành trong tương lai.

Nhưng căn hộ ưu tiên đó là căn hộ ở lầu mấy, có diện tích bao nhiêu, giá thành căn hộ là như thế nào, thuộc dự án nào thì hoàn toàn nằm trong trí nhớ của hai bên vì Phiếu xác lập thỏa thuận không ghi nhận, vậy thì thiệt trăm đường thuộc về người mua.

Liệu đây có phải là hình thức “lách luật” huy động vốn của Địa ốc Đất xanh?

Không phải là hình thức lách luật mà anh đang làm sai luật vì tại tại điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại khoản 3 Điều này.

Bản chất của việc chủ đầu tư ký kết Phiếu xác lập thỏa thuận 10 ngày sau lại ký tiếp ký kết Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua căn hộ với số tiền lên tới 20% giá trị căn hộ phải trả cho chủ đầu tư, thì bản chất đây là một hình thức huy động vốn và đây là một hành vi vi phạm pháp luật, cụ thể là vi phạm vào điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nói trên.

Theo ông, những người đã đặt cọc giữ chỗ mua nhà với Địa ốc Đất Xanh thì nên như thế nào?

Nên như thế nào vào lúc này phụ thuộc vào tâm lý của người mua nhà, nếu họ vẫn chấp nhận rủi ro để mua căn hộ thì họ phải phụ thuộc vào lương tâm của chủ đầu tư.

Nếu chủ đầu tư làm đúng thì được nhờ, còn chủ đầu tư vi phạm cam kết thì chỉ biết khóc và dính đến một quá trình tranh chấp kiện tụng kéo dài.

Vậy những khách hàng “lỡ” đặt cọc với Địa ốc Đất Xanh rồi thì có thể đòi lại được tiền không thưa ông?

Theo quy định tại Điều 137 BLDS 2005 nói về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Căn cứ vào nội dung Điều 137 BLDS 2005 thì những người “lỡ” đặt cọc giữ chỗ mua nhà với Địa ốc Đất xanh có thể đòi lại được tiền “đặt cọc” theo như Phiếu xác lập thỏa thuận ghi nhận.

Nguyễn Khoát

Bình luận
Xem thêm bình luận
Ý kiến của bạn
Giá lăn bánh Hyundai Grand i10 mới nhất giảm chưa từng có, rẻ kỷ lục, dẫn đầu xe hatchback hạng A rẻ nhất

Giá lăn bánh Hyundai Grand i10 mới nhất giảm chưa từng có, rẻ kỷ lục, dẫn đầu xe hatchback hạng A rẻ nhất

Giá cả thị trường - 1 giờ trước

GĐXH - Giá lăn bánh Hyundai Grand i10 mới nhất có thể khiến cho Kia Morning thua trong cuộc đua doanh số ở phân khúc cỡ A.

Xe đa dụng MPV 7 chỗ giá 488 triệu đồng thiết kế thời thượng, xịn như Mitsubishi Xpander, rẻ chỉ ngang Toyota Vios có gì đặc biệt khi ra mắt ở Ấn Độ?

Xe đa dụng MPV 7 chỗ giá 488 triệu đồng thiết kế thời thượng, xịn như Mitsubishi Xpander, rẻ chỉ ngang Toyota Vios có gì đặc biệt khi ra mắt ở Ấn Độ?

Giá cả thị trường - 6 giờ trước

GĐXH - Xe đa dụng MPV 7 chỗ thuần điện đầu tiên, mở ra lựa chọn mới cho người dùng trong phân khúc xe gia đình chạy điện.

Giá chung cư tại phường Cầu Giấy, Hà Nội chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2

Giá chung cư tại phường Cầu Giấy, Hà Nội chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2

Giá cả thị trường - 8 giờ trước

GĐXH - Giá chung cư tại phường Cầu Giấy, Hà Nội chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2, cơn “nóng” mới từ kỳ vọng hạ tầng sau sáp nhập.

Mở quán cà phê lỗ sạch 1,5 tỷ đồng, chủ quán nhận ra điều nhiều người bỏ qua

Mở quán cà phê lỗ sạch 1,5 tỷ đồng, chủ quán nhận ra điều nhiều người bỏ qua

Xu hướng - 8 giờ trước

Sau 2 năm kinh doanh quán cà phê, anh Hùng đã phải đóng cửa với gánh nợ gần 1,5 tỷ đồng. Phân tích nguyên nhân thất bại, anh Hùng phát hiện một sai lầm lớn khiến mọi nỗ lực khác trở nên vô nghĩa.

Giá xe Wave RSX FI 2025 mới nhất giảm sốc, rẻ kỷ lục, có loại thấp hơn cả niêm yết, chỉ ngang xe số Wave Alpha

Giá xe Wave RSX FI 2025 mới nhất giảm sốc, rẻ kỷ lục, có loại thấp hơn cả niêm yết, chỉ ngang xe số Wave Alpha

Giá cả thị trường - 9 giờ trước

GĐXH - Giá xe Wave RSX FI 2025 tại đại lý đang giảm giá mạnh, là thời điểm tốt để mua xe số xịn giá hời.

Thực hư về nguồn gốc loại mận róc hạt đang bán đầy thị trường

Thực hư về nguồn gốc loại mận róc hạt đang bán đầy thị trường

Xu hướng - 21 giờ trước

GĐXH - Loại mận róc hạt được bày bán tràn ngập trên thị trường được giới thiệu là đặc sản của Sa Pa, tuy nhiên nhiều người lại hoài nghi về nguồn gốc thực sự của mặt hàng này.

Giá nhà riêng trong ngõ tại phường Cầu Giấy, Hà Nội vượt xa ngưỡng 5 tỷ đồng/căn

Giá nhà riêng trong ngõ tại phường Cầu Giấy, Hà Nội vượt xa ngưỡng 5 tỷ đồng/căn

Giá cả thị trường - 21 giờ trước

GĐXH - Sau khi chính thức sáp nhập địa giới hành chính, phường Cầu Giấy (Hà Nội) không chỉ trở thành tâm điểm về quy hoạch đô thị, mà còn chứng kiến mức giá nhà riêng trong ngõ tăng cao. Nhiều căn nhà hiện được rao bán vượt xa mốc 5 tỷ đồng, có nơi lên đến 12 tỷ đồng.

Xe ga giảm sốc còn 22,5 triệu đồng ở đại lý Việt được ví như tiểu SH, xịn ngang Vision, rẻ hơn xe số Wave Alpha

Xe ga giảm sốc còn 22,5 triệu đồng ở đại lý Việt được ví như tiểu SH, xịn ngang Vision, rẻ hơn xe số Wave Alpha

Giá cả thị trường - 21 giờ trước

GĐXH - Xe ga Espero 50 VELIA được ví như tiểu SH, siêu tiết kiệm xăng đã chính thức có mặt ở đại lý Việt với giá bán hấp dẫn.

6 tháng đầu năm 2025: Buôn lậu, sản xuất hàng giả ở Hà Nội 'lên ngôi', thương mại điện tử là điểm nóng bán hàng nhiều 'không'

6 tháng đầu năm 2025: Buôn lậu, sản xuất hàng giả ở Hà Nội 'lên ngôi', thương mại điện tử là điểm nóng bán hàng nhiều 'không'

Bảo vệ người tiêu dùng - 23 giờ trước

GĐXH - Ngày 4/7, Ban chỉ đạo 389 TP Hà Nội thông tin, nhằm ngăn chặn hoạt động buôn lậu, sản xuất tiêu thụ hàng giả, trong 6 tháng đầu năm 2025, lực lượng chức năng TP Hà Nội đã kiểm tra 2.176 vụ, qua đó phát hiện, xử lý 2.068 vụ vi buôn lậu, sản xuất hàng giả. Trong đó, có 771 vụ hàng nhập lậu, 718 vụ hàng giả và 251 vụ kinh doanh hàng không rõ nguồn gốc.

Kết quả xổ số - KQXS hôm nay thứ Sáu ngày 4/7/2025

Kết quả xổ số - KQXS hôm nay thứ Sáu ngày 4/7/2025

Sản phẩm - Dịch vụ - 1 ngày trước

GĐXH - Kết quả xổ số hôm nay - KQXS thứ Sáu ngày 4/7/2025: Xổ số miền Nam - XSMN, xổ số miền Trung - XSMT, xổ số miền Bắc - XSMB, xổ số Vietlott - XS Vietlott.

Top