Hà Nội
23°C / 22-25°C

Dự án của Địa ốc Đất Xanh: Người mua nhà phải chịu rủi ro quá lớn

Thứ sáu, 15:21 16/09/2016 | Sản phẩm - Dịch vụ

GiadinhNet - Hàng trăm căn hộ của dự án Opal Garden và Opal Riverside đã ký với khách hàng Phiếu xác lập thỏa thuận bằng một điều khoản đảm bảo. Theo luật sư Ngô Việt Bắc (Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn luật sư TP.HCM), đây là một hình thức huy động vốn và là hành vi vi phạm pháp luật.

Phiếu xác lập thỏa thuận vô hiệu

PV: Xin ông cho biết, theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, điều kiện hai dự án Opal Garden và Opal Riverside được mở bán khi nào?

Có thể khẳng định rằng đây là giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở trong tương lai được hiểu là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Vậy việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh trực tiếp bởi Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 năm 2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP năm 2015 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo đó tại điểm b, khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Và nhiều yêu cầu bắt buộc khác.

Đối chiếu với khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản ban hành ngày 25/11/2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 thì hai dự án căn hộ Opal Garden và Opal Riverside chỉ được mở bán khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng và phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư từ Sở Xây dựng TP. HCM.

Chủ dự án bán căn hộ hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện là không đúng.


Luật sư Ngô Việt Bắc - Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh.

Luật sư Ngô Việt Bắc - Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh.

Theo xác minh của PV thì giữa chủ đầu tư và khách hàng có ký một Phiếu xác lập thỏa thuận bằng một khoản tiền đảm bảo. Thỏa thuận này có giá trị pháp lý không, thưa ông?

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều không đề cập đến phiếu xác lập thỏa thuận như vậy. Ở đây, chủ đầu tư vận dụng nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2005. Nguyên tắc đó là nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận được quy định tại Điều 4, Bộ luật Dân sự 2005.

Tuy nhiên, để áp dụng được nguyên tắc này thì đòi hỏi việc giao kết thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Như vậy, phiếu xác lập thỏa thuận này đã vi phạm vào điều kiện để xác lập các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai như tôi nói ở trên. Vậy thì Phiếu xác lập thỏa thuận này vô hiệu ngay từ thời điểm các bên xác lập thỏa thuận.

Nhà đầu tư làm sai luật

Hàng trăm căn hộ của dự án Opal Garden và Opal Riverside đã ký với khách hàng Phiếu xác lập thỏa thuận bằng một điều khoản đảm bảo (khoảng 20% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ). Như vậy, Phiếu xác lập ở đây được hiểu như thế nào? Có ý kiến cho rằng, đó là hợp đồng đặt chỗ (hoặc hợp đồng đặt cọc) để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Điều 358, BLDS 2005 quy định về đặt cọc nêu rõ: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Như vậy nếu đối chiếu nội dung trích dẫn mà tôi vừa nêu trong Phiếu xác lập thỏa thuận và nội dung được quy định tại Điều 358 thì rõ ràng bản chất ở đây là một thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo quyền ưu tiên mua căn hộ hình thành trong tương lai.

Nhưng căn hộ ưu tiên đó là căn hộ ở lầu mấy, có diện tích bao nhiêu, giá thành căn hộ là như thế nào, thuộc dự án nào thì hoàn toàn nằm trong trí nhớ của hai bên vì Phiếu xác lập thỏa thuận không ghi nhận, vậy thì thiệt trăm đường thuộc về người mua.

Liệu đây có phải là hình thức “lách luật” huy động vốn của Địa ốc Đất xanh?

Không phải là hình thức lách luật mà anh đang làm sai luật vì tại tại điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại khoản 3 Điều này.

Bản chất của việc chủ đầu tư ký kết Phiếu xác lập thỏa thuận 10 ngày sau lại ký tiếp ký kết Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua căn hộ với số tiền lên tới 20% giá trị căn hộ phải trả cho chủ đầu tư, thì bản chất đây là một hình thức huy động vốn và đây là một hành vi vi phạm pháp luật, cụ thể là vi phạm vào điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nói trên.

Theo ông, những người đã đặt cọc giữ chỗ mua nhà với Địa ốc Đất Xanh thì nên như thế nào?

Nên như thế nào vào lúc này phụ thuộc vào tâm lý của người mua nhà, nếu họ vẫn chấp nhận rủi ro để mua căn hộ thì họ phải phụ thuộc vào lương tâm của chủ đầu tư.

Nếu chủ đầu tư làm đúng thì được nhờ, còn chủ đầu tư vi phạm cam kết thì chỉ biết khóc và dính đến một quá trình tranh chấp kiện tụng kéo dài.

Vậy những khách hàng “lỡ” đặt cọc với Địa ốc Đất Xanh rồi thì có thể đòi lại được tiền không thưa ông?

Theo quy định tại Điều 137 BLDS 2005 nói về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Căn cứ vào nội dung Điều 137 BLDS 2005 thì những người “lỡ” đặt cọc giữ chỗ mua nhà với Địa ốc Đất xanh có thể đòi lại được tiền “đặt cọc” theo như Phiếu xác lập thỏa thuận ghi nhận.

Nguyễn Khoát

Bình luận
Xem thêm bình luận
Ý kiến của bạn
500 'triệu phú' xứ Huế nhờ nuôi con đại bổ ở tuyệt tình cốc

500 'triệu phú' xứ Huế nhờ nuôi con đại bổ ở tuyệt tình cốc

Sản phẩm - Dịch vụ - 3 phút trước

Hơn 500 hộ dân nuôi hàu ở thị trấn Lăng Cô có thu nhập trung bình 30-40 triệu đồng/năm, có hộ thu vài trăm triệu đồng và tạo sinh kế bền vững cho người dân trong vùng.

Chuyên gia chỉ cách hạ 'cơn sốt' giá nhà đất

Chuyên gia chỉ cách hạ 'cơn sốt' giá nhà đất

Sản phẩm - Dịch vụ - 2 giờ trước

Theo chuyên gia, phải tái cấu trúc thị trường phải đẩy nhanh một số dự án ở khu vực có thể bán. Đẩy nhanh việc phát triển nhà ở xã hội - phân khúc có nhu cầu thực người dân sẵn sàng xuống tiền.

Từ hiện tượng 'thổi giá' chung cư: Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội 'vào cuộc' kiểm tra

Từ hiện tượng 'thổi giá' chung cư: Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội 'vào cuộc' kiểm tra

Bảo vệ người tiêu dùng - 2 giờ trước

GĐXH - Từ hiện tượng căn hộ chung cư có dấu hiệu bị "thổi giá", Bộ Xây dựng có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản. Đặc biệt các dự án chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường.

Nghịch lý, ngân hàng giảm lãi suất, nhu cầu vay mua nhà đất vẫn giảm

Nghịch lý, ngân hàng giảm lãi suất, nhu cầu vay mua nhà đất vẫn giảm

Sản phẩm - Dịch vụ - 3 giờ trước

GĐXH - Theo số liệu mới đây của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay vốn tiêu dùng - tự sử dụng bất động sản chỉ tăng hơn 1% năm 2023, mức thấp nhất 5 năm qua, cho thấy người tiêu dùng vẫn không ưu tiên nhu cầu mua nhà.

Loạn giá măng cụt xanh đầu mùa, có nơi rao gần 1 triệu đồng/kg

Loạn giá măng cụt xanh đầu mùa, có nơi rao gần 1 triệu đồng/kg

Giá cả thị trường - 10 giờ trước

Măng cụt xanh đã gọt vỏ được rao bán ở nhiều mức giá khác nhau, từ 500.000 đồng/kg đến 800.000 đồng/kg.

Đu trend trà sữa hành lá, người trẻ ăn uống khó hiểu hay chiêu trò của quán?

Đu trend trà sữa hành lá, người trẻ ăn uống khó hiểu hay chiêu trò của quán?

Xu hướng - 1 ngày trước

Nếu năm ngoái, món gỏi gà măng cụt, trà mãng cầu lên đồng thì năm nay người trẻ Việt không ngại chi tiền cho loại thức uống khó hiểu là trà sữa hành lá, trà sữa ớt.

Trang sức giả thương hiệu vẫn được cửa hàng kim hoàn công khai bày bán

Trang sức giả thương hiệu vẫn được cửa hàng kim hoàn công khai bày bán

Bảo vệ người tiêu dùng - 1 ngày trước

GĐXH - Ngày 17/4, Tổng cục QLTT cho biết, lực lượng chức năng vừa thu giữ nhiều trang sức giả thương hiệu Chanel, tại Nam Định.

Trước ngày giỗ Tổ Hùng Vương, giá xăng dầu tăng giảm đan xen, xăng RON95-III gần 25.500 đồng/lít

Trước ngày giỗ Tổ Hùng Vương, giá xăng dầu tăng giảm đan xen, xăng RON95-III gần 25.500 đồng/lít

Giá cả thị trường - 1 ngày trước

GĐXH - Chiều 17/4, Bộ Công thương công bố giá bán lẻ xăng dầu trên thị trường mới. Kỳ điều hành này, mặt hàng xăng dầu tiếp tục tăng giảm đan xen.

Thị trường bất động sản khu vực nào của thủ đô đang thu hút các nhà đầu tư

Thị trường bất động sản khu vực nào của thủ đô đang thu hút các nhà đầu tư

Sản phẩm - Dịch vụ - 1 ngày trước

GĐXH - Thị trường bất động sản phía Nam thủ đô, đặc biệt là khu vực Thường Tín, Thanh Trì đang là khu vực tiềm năng, thu hút nhiều nhà đầu tư bởi nơi đây đang được quy hoạch thành đô thị sân bay, phát triển công nghiệp cùng loạt hạ tầng giao thông lớn.

Một ngân hàng 'chơi lớn' có lãi suất cao hơn 9% khi gửi tiết kiệm 12 tháng

Một ngân hàng 'chơi lớn' có lãi suất cao hơn 9% khi gửi tiết kiệm 12 tháng

Giá cả thị trường - 1 ngày trước

GĐXH - Lãi suất tiết kiệm kì hạn 12 tháng trong hệ thống ngân hàng dao động quanh ngưỡng 4,3 - 9,5%/năm, trong đó PVcombank có lãi trên 9%/năm khi đáp ứng đủ điều kiện.

Top