Dự án của Địa ốc Đất Xanh: Người mua nhà phải chịu rủi ro quá lớn
GiadinhNet - Hàng trăm căn hộ của dự án Opal Garden và Opal Riverside đã ký với khách hàng Phiếu xác lập thỏa thuận bằng một điều khoản đảm bảo. Theo luật sư Ngô Việt Bắc (Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn luật sư TP.HCM), đây là một hình thức huy động vốn và là hành vi vi phạm pháp luật.
Phiếu xác lập thỏa thuận vô hiệu
PV: Xin ông cho biết, theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, điều kiện hai dự án Opal Garden và Opal Riverside được mở bán khi nào?
Có thể khẳng định rằng đây là giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở trong tương lai được hiểu là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Vậy việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh trực tiếp bởi Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 năm 2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP năm 2015 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Theo đó tại điểm b, khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Và nhiều yêu cầu bắt buộc khác.
Đối chiếu với khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản ban hành ngày 25/11/2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 thì hai dự án căn hộ Opal Garden và Opal Riverside chỉ được mở bán khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng và phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư từ Sở Xây dựng TP. HCM.
Chủ dự án bán căn hộ hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện là không đúng.

Luật sư Ngô Việt Bắc - Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh.
Theo xác minh của PV thì giữa chủ đầu tư và khách hàng có ký một Phiếu xác lập thỏa thuận bằng một khoản tiền đảm bảo. Thỏa thuận này có giá trị pháp lý không, thưa ông?
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều không đề cập đến phiếu xác lập thỏa thuận như vậy. Ở đây, chủ đầu tư vận dụng nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2005. Nguyên tắc đó là nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận được quy định tại Điều 4, Bộ luật Dân sự 2005.
Tuy nhiên, để áp dụng được nguyên tắc này thì đòi hỏi việc giao kết thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, phiếu xác lập thỏa thuận này đã vi phạm vào điều kiện để xác lập các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai như tôi nói ở trên. Vậy thì Phiếu xác lập thỏa thuận này vô hiệu ngay từ thời điểm các bên xác lập thỏa thuận.
Nhà đầu tư làm sai luật
Hàng trăm căn hộ của dự án Opal Garden và Opal Riverside đã ký với khách hàng Phiếu xác lập thỏa thuận bằng một điều khoản đảm bảo (khoảng 20% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ). Như vậy, Phiếu xác lập ở đây được hiểu như thế nào? Có ý kiến cho rằng, đó là hợp đồng đặt chỗ (hoặc hợp đồng đặt cọc) để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Điều 358, BLDS 2005 quy định về đặt cọc nêu rõ: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Như vậy nếu đối chiếu nội dung trích dẫn mà tôi vừa nêu trong Phiếu xác lập thỏa thuận và nội dung được quy định tại Điều 358 thì rõ ràng bản chất ở đây là một thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo quyền ưu tiên mua căn hộ hình thành trong tương lai.
Nhưng căn hộ ưu tiên đó là căn hộ ở lầu mấy, có diện tích bao nhiêu, giá thành căn hộ là như thế nào, thuộc dự án nào thì hoàn toàn nằm trong trí nhớ của hai bên vì Phiếu xác lập thỏa thuận không ghi nhận, vậy thì thiệt trăm đường thuộc về người mua.
Liệu đây có phải là hình thức “lách luật” huy động vốn của Địa ốc Đất xanh?
Không phải là hình thức lách luật mà anh đang làm sai luật vì tại tại điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:
Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại khoản 3 Điều này.
Bản chất của việc chủ đầu tư ký kết Phiếu xác lập thỏa thuận 10 ngày sau lại ký tiếp ký kết Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua căn hộ với số tiền lên tới 20% giá trị căn hộ phải trả cho chủ đầu tư, thì bản chất đây là một hình thức huy động vốn và đây là một hành vi vi phạm pháp luật, cụ thể là vi phạm vào điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nói trên.
Theo ông, những người đã đặt cọc giữ chỗ mua nhà với Địa ốc Đất Xanh thì nên như thế nào?
Nên như thế nào vào lúc này phụ thuộc vào tâm lý của người mua nhà, nếu họ vẫn chấp nhận rủi ro để mua căn hộ thì họ phải phụ thuộc vào lương tâm của chủ đầu tư.
Nếu chủ đầu tư làm đúng thì được nhờ, còn chủ đầu tư vi phạm cam kết thì chỉ biết khóc và dính đến một quá trình tranh chấp kiện tụng kéo dài.
Vậy những khách hàng “lỡ” đặt cọc với Địa ốc Đất Xanh rồi thì có thể đòi lại được tiền không thưa ông?
Theo quy định tại Điều 137 BLDS 2005 nói về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
Căn cứ vào nội dung Điều 137 BLDS 2005 thì những người “lỡ” đặt cọc giữ chỗ mua nhà với Địa ốc Đất xanh có thể đòi lại được tiền “đặt cọc” theo như Phiếu xác lập thỏa thuận ghi nhận.
Nguyễn Khoát

Giao dịch vàng từ 20 triệu đồng/ngày trở lên qua tài khoản: Nhà đầu tư vẫn nhiều trăn trở
Bảo vệ người tiêu dùng - 9 giờ trướcGĐXH - Hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 24/2012 về quản lý hoạt động kinh doanh vàng vừa được công bố. Theo đó, NHNN chính thức bổ sung quy định giao dịch vàng từ 20 triệu đồng trong ngày trở lên buộc thanh toán qua tài khoản ngân hàng (không dùng tiền mặt).

Kết quả xổ số - KQXS hôm nay thứ Hai, ngày 14/7/2025
Sản phẩm - Dịch vụ - 10 giờ trướcGĐXH - Kết quả xổ số hôm nay - KQXS thứ Hai ngày 14/7/2025: Xổ số miền Nam - XSMN, xổ số miền Trung - XSMT, xổ số miền Bắc - XSMB như thế nào? Mời độc giả cập nhật kết quả ngay dưới đây.

Gần 200 con lợn bị nhiễm Dịch tả châu Phi nhưng tài xế ô tô vẫn ngang nhiên vận chuyển tiêu thụ trong đêm
Bảo vệ người tiêu dùng - 11 giờ trướcGĐXH - Ngày 14/7, Cục Quản lý và Phát triển thị trường trong nước (Bộ Công thương) cho biết, lực lượng chức năng vừa chặn đứng gần 200 con lợn dương tính với Dịch tả châu Phi tại Phú Thọ, khi tài xế ô tô đang vận chuyển, lưu thông trên đường.

Xe ga 125cc giá 45 triệu đồng đẹp hơn SH Mode, rẻ ngang Lead phù hợp với chị em văn phòng
Giá cả thị trường - 11 giờ trướcGĐXH - Xe ga 125cc của Yamaha thiết kế sang xịn hơn Honda SH mode, rẻ ngang Honda Lead, xứng đáng là lựa chọn mới của chị em văn phòng.

Trà xanh mật ong Lof Manuka: Sự lựa chọn của người tiêu dùng hiện đại
Sản phẩm - Dịch vụ - 13 giờ trướcGiới trẻ ngày nay không còn chỉ tìm kiếm một thức uống để giải khát, họ đang đòi hỏi những sản phẩm có giá trị thực, nguồn gốc minh bạch và phù hợp với lối sống năng động, có ý thức.

Diễn biến giá bán biệt thự tại phường Hà Đông, Hà Nội sau sáp nhập
Giá cả thị trường - 14 giờ trướcGĐXH - Sau khi sáp nhập địa giới hành chính, phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ giới đầu tư bất động sản, đặc biệt với mức giá biệt thự cao ngất ngưởng.

Lịch cúp điện Vĩnh Long (Bến Tre cũ) từ ngày 14 - 20/7/2025: Nhiều khách hàng 10 tiếng/ngày không có điện để dùng
Sản phẩm - Dịch vụ - 15 giờ trướcGĐXH – Theo thông báo lịch cúp điện của Tổng Công ty Điện lực miền Nam (EVNSPC), tuần này nhiều khu dân cư thuộc Bến Tre cũ sẽ mất điện cả ngày.

Lãi suất BIDV, Agribank, Vietinbank, Vietcombank mới nhất: Gửi tiết kiệm 500 triệu đồng ở BIDV lãi ra sao?
Giá cả thị trường - 15 giờ trướcGĐXH - Agribank có lãi suất cao nhất nhóm Big4, trong đó, BIDV áp dụng khung lãi suất tiết kiệm cho khách hàng cá nhân trong khoảng 0,1 - 4,9%/năm.

Lịch cúp điện TP. Cần Thơ từ ngày 14 - 20/7/2025: Cúp điện cả ngày dài nhiều khu vực
Sản phẩm - Dịch vụ - 15 giờ trướcGĐXH – Theo thông báo lịch cúp điện của Tổng Công ty Điện lực miền Nam (EVNSPC), tuần này nhiều khu vực thuộc Cần Thơ sẽ mất điện cả ngày.

Bất ngờ trước giá cho thuê nhà mặt phố tại phường Hà Đông, Hà Nội
Giá cả thị trường - 15 giờ trướcGĐXH - Sau ngày 1/7/2025, thị trường nhà mặt phố tại phường Hà Đông (Hà Nội) bất ngờ sôi động, không chỉ giá bán, ngay cả giá cho thuê nhiều căn nhà ở các tuyến phố trung tâm đều ghi nhận ở ngưỡng cao.

Lịch cúp điện Đồng Tháp (Tiền Giang cũ) từ ngày 14 - 20/7/2025: Cúp điện 12 tiếng/ngày nhiều khu dân cư và tuyến đường
Sản phẩm - Dịch vụGĐXH – Theo lịch cúp điện mới nhất của Tổng Công ty Điện lực miền Nam (EVNSPC), trong tuần nhiều khu dân cư, đơn vị thuộc khu vực tỉnh Tiền Giang cũ sẽ không có điện để dùng.