Dự án Green Hills: Viện KSND cấp cao kháng nghị 2 bản án của các cấp tòa TP.HCM

Dự án Green Hills: Hàng trăm người dân lo lắng khi tài sản bị “chặn” giao dịch

Bản án có nhiều thiếu sót?

Theo đơn khởi kiện, Công ty TNHH IDE Việt Nam (Công ty IDE) và Công ty CP Dịch vụ và Đầu tư Đất Xanh Đông Nam Bộ (sau đây gọi là Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ) ký kết "Hợp đồng dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền". 

Theo hợp đồng, Công ty IDE đồng ý giao Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ thực hiện "dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền" 1.082 sản phẩm của dự án Green Hills. Dự án bao gồm 4 block nhà B1, B2, B3, B4 có tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ là 70.93,07m2. 

Để đảm bảo thực hiện hợp đồng, trong nội dung hợp đồng, 2 bên thỏa thuận Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ phải thanh toán tiền đặt cọc cho Công ty IDE thành nhiều đợt theo tỷ lệ quy định tại phụ lục đính kèm hợp đồng.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty IDE phát hiện thấy rằng, một số điều khoản được hai bên thỏa thuận có dấu hiệu vi phạm điều cấm của pháp luật, nếu các bên thực hiện sẽ vi phạm pháp luật nên Công ty IDE đề nghị ký lại hợp đồng nhưng Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ không đồng ý.

Ngày 7/11/2017, Công ty IDE nộp đơn khởi kiện đến TAND quận Bình Tân yêu cầu: "Tuyên bố hợp đồng giữa Công ty IDE và Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ vô hiệu vì một số điều khoản trong hợp đồng có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật; sử dụng nguồn vốn huy động của khách hàng thanh toán tiền chi phí tiếp thị và phân phối cho Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ là sai mục đích huy động vốn".

Bản án phúc thẩm của TAND TP Hồ Chí Minh bị kháng nghị giám đốc thẩm

Theo trình bày của Công ty IDE, hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật về kinh doanh bất động sản, không đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS). Cụ thể, tại Điều 8.1 của hợp đồng nêu: "Bên B là bên duy nhất được quyền xây dựng giá bán sản phẩm, các chính sách bán hàng và được toàn quyền chủ động bán căn hộ theo kế hoạch của bên B".

Công ty IDE cho rằng, quy định trên là không phù với Luật kinh doanh bất động sản. Theo quy định, chỉ chủ đầu tư dự án mới có quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng đủ các điều kiện và được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Công ty IDE cũng khẳng định lúc bấy giờ mặc dù các sản phẩm của Block B1, B2 chưa đủ điều kiện đưa ra bán, chưa có ủy quyền của Công ty IDE nhưng Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ vẫn thực hiện việc phân phối và nhận tiền đặt cọc của khách hàng; tự ý chuyển số tiền này vào tài khoản đồng sở hữu và tự ý rút số tiền trên. Hành vi của Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ là vi phạm việc mua bán sản phẩm không đủ điều kiện và sử dụng vốn huy động của khách hàng sai mục đích theo quy định của pháp luật….

Tại Bản án Kinh doanh thương mại sơ thẩm số 14/2019/KDTM-ST ngày 11/4/2019 Của TAND quận Bình Tân quyết định: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là Công ty IDE; chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ. Theo đó, tòa cho rằng, do Công ty IDE đơn phương chấp dứt hợp đồng nên phải thanh toán cho Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ hàng tỉ đồng (gồm tiền đặt cọc và tiền lãi phát sinh).

Ngay sau phán quyết của tòa sơ thẩm, VKSND quận Bình Tân cũng có kháng nghị, chỉ rõ những thiếu sót của bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 30/7/2019, TAND TP HCM đã phải sửa một phần của bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, nhìn chung bản án phúc thẩm cũng không có gì khác biệt so với bản án cấp sơ thẩm mà TAND quận Bình Tân đã tuyên trước đó.

VKSND Cấp cao kháng nghị hủy án

Ngày 20/11, VKSND Cấp cao tại TP HCM đã có Quyết định kháng nghị số 259/QĐKNGĐT-VKS-KDTM đối với hai bản án của các cấp tòa TP HCM đã tuyên liên quan đến Công ty IDE. 

Theo đó, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền giữa Công ty IDE và Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ liên quan đến quyền và lợi ích của 1082 khách hàng là những người bỏ tiền ra mua căn hộ của dự án Green Hills. Tòa án hai cấp của TP HCM không đưa các khách hàng tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng khoản 4 (Điều 68, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015), xâm phạm quyền được tham gia tố tụng của 1082 khách hàng mua căn hộ.

Kháng nghị của VKSND Cấp cao đề nghị Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tuyên hủy hai bản án của các cấp tòa TP HCM

Kháng nghị cũng cho rằng, tại thời điểm các bên ký hợp đồng dịch vụ thì dự án Green Hills chưa được khởi công xây dựng; việc thỏa thuận của các bên khi tham gia hợp đồng dịch vụ là trái pháp luật, vi phạm về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Mặt khác, theo quy định tại Điều 54 (Luật KDBĐS): "Chủ đầu tư dự án mới có quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai" nhưng tại Điều 8, mục 8.1 của Hợp đồng các bên lại thỏa thuận "Bên B là bên duy nhất được quyền xây dựng giá bán sản phẩm…, được toàn quyền chủ động bán căn hộ theo kế hoạch của bên B".

Như vậy, phải xác định hợp đồng dịch vụ trên là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật trong kinh doanh bất động sản… Bản án sơ thẩm và phúc thẩm chỉ căn cứ hồ sơ phê duyệt dự án để xác định "dự án trên đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 9, Luật KDBĐS" là nhận định không có căn cứ, không phù hợp với các quy định tại Điều 55 (Luật KDBĐS)", kháng nghị nhấn mạnh.

Cũng theo kháng nghị, hợp đồng dịch vụ còn vi phạm thủ tục bảo lãnh được quy định tại Điều 56 (Luật KDBĐS). Theo đó, căn cứ vào hồ sơ vụ án cho thấy, việc thực hiện bán căn hộ hình thành trong tương lai cho các khách hàng nhưng không có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng theo quy định.

Từ những nhận định trên, kháng nghị khẳng định, hợp đồng trên là vô hiệu nhưng hai cấp tòa của TP HCM đều không chấp nhận yêu cầu của Công ty IDE về tuyên hợp đồng vô hiệu là đánh giá không đúng các tài liệu có trong hồ sơ vụ án. Chính vị vậy, kháng nghị đề nghị Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP HCM xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy toàn bộ Bản án số 670/2019 của TAND TP HCM và Bản án số 14/2019 của TAND quận Tân Bình để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Bên cạnh đó, kháng nghị cũng yêu cầu các cơ quan liên quan tạm đình chỉ thi hành đối với Bản án số 670/2019 của TAND TP HCM cho đến khi có quyết định giám đốc thẩm.

Bình Minh