Dự báo thị trường bất động sản tại TP.HCM và khu vực phụ cận năm 2017

Nhu cầu cấp thiết

TP.HCM có gần 13 triệu dân, trong đó khoảng 3 triệu người nhập cư. Theo thống kê chưa đầy đủ của Sở Xây dựng TP.HCM, thì có khoảng 500 nghìn hộ gia đình chưa có nhà ở riêng, 300 nghìn hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, 143 nghìn hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) phân tích: “Làm một phép tính đơn giản, TP.HCM có khoảng 3 triệu người nhập cư, phần lớn có nhu cầu mua nhà ở để an cư lập nghiệp. TP.HCM mỗi năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn, những người này cũng cần nhà. Cho nên nhu cầu của người có thu nhập thấp ở TP.HCM cần nhà là rất lớn. Khảo sát của do Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố cho thấy, từ nay cho tới năm 2020, trên địa bàn TP.HCM có khoảng 81.000 hộ gia đình có nhu cầu cần nhà ở xã hội”.

Phân khúc nhà giá rẻ vẫn đang thiếu (ảnh minh họa)

Theo ông Châu nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền và nguồn cung nhà ở xã hội còn quá ít, chưa đáp ứng nhu cầu. Hiện nay, nhiều lao động tại TP. HCM với mức thu nhập hàng tháng chỉ từ 8 -20 triệu đều có nhu cầu tiếp cận các dự án, chính sách hỗ trợ về giá, trả góp và vay vốn mua căn hộ, đất nền từ phía chủ đầu tư.

“Nhu cầu người thu nhập thất cần nhà ở là rất lớn. Nhưng hiện nay, mình chỉ giải quyết được rất ít các loại dự án nhà ở có giá vừa túi tiền”, ông Châu đánh giá. Phía HoREA cho rằng, chỉ khi nào giải quyết được nhu cầu nhà ở của đa số người dân thì mới thực sự góp phần đảm bảo an sinh xã hội và xây dựng thành phố có chất lượng sống tốt.

Cung thì sẽ có cầu

Theo nhận định của HoREA, thị trường BĐS hiện tại đang có sự mất cân đối giữa phân khúc BĐS cao cấp và phân khúc BĐS nhà ở, đất nền giá thấp. Đó là do nhu cầu doanh nghiệp muốn tìm kiếm lợi nhuận cao thì phải làm phân khúc giá cao. Giá cao thì có tỷ suất lợi nhuận cao. Đối với doanh nghiệp BĐS nếu muốn xây thương hiệu nhanh thì buộc phải đầu tư vào phân khúc cao cấp, hoặc là phân khúc trung cao cấp trở lên.

Ông Nguyễn Thành Hoàng Dũng – chuyên gia đến từ Công ty CP địa ốc Kim Phát lý giải: “Do đó, nhiều doanh nghiệp họ muốn nhanh có lời, muốn nhanh xây dựng thương hiệu thì họ chọn phân khúc cao cấp. Từ đó dẫn đếu thiếu hụt nguồn cung cho nhà ở giá vừa túi tiền”.

Cũng theo ông Dũng, trong năm 2015 và từ đầu năm đến nay phân khúc đất nền lại chiếm ưu thế. Kết quả khảo sát được nêu lên cụ thể trong báo cáo của website batdongsan.com.vn và các thương hiệu nước ngoài như CBRE.

“Các doanh nghiệp thấy rủi ro trong phân khúc BĐS cao cấp sẽ chủ động chuyển qua phân khúc BĐS vừa túi tiền. Thị trường nhà, đất nền giá rẻ sẽ sôi động hơn, tại TP.HCM cũng như vùng phụ cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Đón sóng nhu cầu này, công ty CP Địa ốc Kim Phát cũng đã cung cấp tới thị trường các dự án đất nền giá rẻ như Dragon City, hay Nhà phố thương mại Golden City, với vị trí đắc địa và giá cực kỳ phù hợp túi tiền”, ông Dũng nói.

Đất nền giá rẻ tại TP.HCM và khu vực phụ cận sẽ tiếp tục hút khách mua trong năm 2017.

Trở lại với ông Lê Hoàng Châu, chuyên gia này nhận định HoREA trong thời gian tới sẽ nhiều loại nhà, đất nền giá vừa túi tiền. HoREA cũng đưa ra các định hướng cho các nhà đầu tư những khu đô thị, vệ tinh chuẩn thấp. Tức là lấy chuẩn nhà ở xã hội, cho phép có căn hộ nhỏ nhất là 25m2.

“Hiện nay, nhà ở thương mại có diện tích phải từ 45 mét vuông trở lên. Hiện tại TP.HCM có cho thí điểm nhà ở thương mại có diện tích (nhỏ nhất) là 38m2 vuông. Nhưng phía HoREA đang kiến nghị căn nhà ở thương mại tối thiếu cũng phải bằng diện tích căn nhà ở xã hội tối thiểu là 25m2. Thực tế, người ta không có tiền để mua thêm căn hộ có diện tích lớn hơn, thì mình phải có căn hộ nhỏ để đáp ứng nhu cầu này”.

Chia sẻ với PV, rất nhiều ý kiến băn khoăn cho rằng, nguồn cung khan hiếm, khó khăn về mặt tài chính, cũng như các chính sách hỗ trợ về giá khiến cho giấc giấc mơ sở hữu nhà của người có thu nhập thấp trở nên xa vời. Khi nhu cầu mua nhà ở giá vừa túi tiền tăng lên rất lớn thì gói tín dụng 30 nghìn tỷ cơ bản đã “khép” cửa. Dù rằng, ngay lập tức có Quyết định 1013/2016 của Chính phủ về mức lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội là 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Nhưng chính sách này ra đời từ tháng 6/2016, nhưng cho đến nay vẫn chưa biết nguồn vốn để thực hiện chương trình này sẽ lấy từ đâu. “Gói tín dụng cho nhà ở thương mại giống như gói 30 nghìn tỷ không còn nữa. Tuy nhiên, HoREA cũng có văn bản đề nghị cơ quan chức năng nên có chính sách tín dụng một cách rõ ràng, minh bạch cho người mua nhà thương mại đầu tiên (người tạo lập nhà ở đầu tiên). Chính sách này không phải là ưu đãi nhưng nó nói rõ về cơ chế để người ta yên tâm tính toán trong việc trả tiền vay mua nhà. Mà thực tế cho thấy người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đều là những người có nguồn thu nhập thấp”, ông Châu cho biết.

Nguyễn Khoát