Góc vàng 'hái ra tiền', đóng cửa cả năm bán rẻ cũng không ai hỏi

Đồng loạt treo biển cho thuê

Nhiều tháng nay, shophouse tầng 1 chung cư tại HH Linh Đàm vẫn đóng cửa im lìm sau khi một cửa hàng tiện ích bán đồ giá rẻ kiểu Nhật dọn đi. Shophouse này nằm tại vị trí mặt tiền phố Linh Đường, cạnh chung cư 12 toà với hàng nghìn hộ dân qua lại. Với các đơn vị kinh doanh trong mảng bán lẻ, đây là địa điểm đắc địa. Tuy nhiên, ảnh hưởng của dịch, tình hình kinh doanh gặp không ít khó khăn, cửa hàng tiện ích đã trả lại mặt bằng. Kể từ đó, diện tích shophouse này bỏ trống.

Tương tự như vậy, trong cùng chung cư hàng nghìn dân này, nhiều shophouse cũng đang đóng cửa, chờ khách thuê. Thời điểm trước dịch, các shophouse tại tầng 1 chung cư thường khá đắt khách thuê, chỉ hở ra là có người đặt cọc. Mức giá cho thuê trung bình khoảng 30-50 triệu đồng/căn tuỳ diện tích và vị trí.

Cách chung cư này không xa, tại chung cư HUD3 Linh Đàm, sau khi một phòng khám tư nhân chuyển đi, ba căn shophouse tầng 1 cũng treo biển cho thuê. So với khu HH Linh Đàm, vị trí cho thuê của ba căn này không được đẹp bởi khuất phía sau toà nhà, đi lại khó khăn. Theo một nhân viên môi giới cho thuê khu vực này, với mức giá thuê không hấp dẫn, vị trí không đẹp thì rất khó cho thuê thời điểm này.

Cũng tại khu Tây Nam Linh Đàm, một mặt tiền khác ở chung cư Rainbow đang bỏ trống. Căn shophouse này có diện tích khoảng 70m2, ở vị trí trung tâm của chung cư. Sau khi Soya Garden đóng cửa, mặt bằng đang không có khách thuê.

Khảo sát tại các khu đô thị khác, rất nhiều shophouse, kios tầng 1 ở các khu chung cư đang bỏ trống, đặc biệt là các chung cư ở khu vực ngoài trung tâm. Các khách thuê còn tồn tại hiện nay chủ yếu kinh doanh hàng hoá thiết yếu như thực phẩm sạch, nhà thuốc, quán ăn, cà phê,...

Nguyên nhân các mặt bằng này khó cho thuê vì mức giá khá cao so với mặt bằng chung. Chị Hoa, một nhân viên phòng khám, cho hay, ảnh hưởng của dịch, các đơn vị kinh doanh đều được chủ nhà hỗ trợ tiền thuê nhà và hợp đồng kéo dài. Tuy nhiên, tầng 1 khu chung cư phòng khám này chủ nhà không đồng ý giảm giá. Chính vì thế, họ đã trả mặt bằng chuyển sang địa điểm khác.

Tương tự, bà Lưu Thị Ngân, chủ một đơn vị kinh doanh thực phẩm sạch tại Linh Đàm, cho hay, giá thuê mặt bằng ở các khu chung cư đang cao, còn nhu cầu của người dân đã giảm sút rất mạnh sau dịch. Doanh thu không đủ bù chi phí mặt bằng nên các cửa hàng kinh doanh đang có xu hướng giảm diện tích nhiều hơn là tăng. Chính nhu cầu thuê mặt bằng không nhiều, dẫn tới các diện tích bỏ trống, treo biển cho thuê cả tháng không có khách.

Rao bán cũng khó

Ông Nguyễn Duy Linh, đại diện đơn vị môi giới cho thuê mặt bằng cho rằng, các shophouse tầng 1 chung cư chủ yếu phục vụ nhu cầu cư dân nên không có nhiều thương hiệu lớn, chủ yếu các các cửa hàng tiện ích, bách hoá, cà phê, đồ ăn, nhà thuốc,... Phần diện tích lớn của nhiều chung cư cho phòng gym thuê, nhưng họ cũng đóng cửa khá nhiều. Tỷ lệ trống mặt bằng tầng 1 các chung cư ngày càng gia tăng. Áp lực của chủ nhà rất lớn khi vẫn phải đóng chi phí vận hành dù không có khách thuê.

Hiện, nhiều chủ nhà đã linh hoạt đồng ý thanh toán hàng tháng, thay vì 6 tháng/lần như trước, giá thuê có thể giảm 20-30% vào năm đầu và bù giá vào các năm sau của hợp đồng thuê để giảm tải áp lực tài chính cho đơn vị kinh doanh giai đoạn mở cửa. Ngoài ra, chủ nhà còn ưu đãi khác về chỗ đỗ xe, phí dịch vụ,...

Không cho thuê được, nhiều chủ nhà rao bán nhưng không thành công. Ông Nguyễn Duy Linh cho hay, các shophouse này từ khi mở bán đã có mức giá khá cao, môi giới đẩy giá chênh lên tới tiền tỷ tại một số dự án chung cư.

Khi mở bán, các chủ đầu tư đều quảng cáo rằng mặt bằng bán lẻ đang hot, hái ra tiền, cho thuê mỗi tháng hàng chục triệu đồng. Các chủ nhà cũng dự theo tính chất của chung cư ra giá thuê khá cao. Khi khách thuê kinh doanh được thì không sao, khi họ gặp khó khăn trả nhà, chủ nhà ngay lập tức cũng vạ lây.

“Ở thời điểm này, rao bán các loại hình shophouse tầng 1 chung cư rất khó. Đa phần chủ nhà mua giá cao rồi nên rao bán cao. Còn người mua thì thấy cao quá không mua nữa. Ai dại gì bỏ ra mấy tỷ đồng mua shophouse rồi không biết bao giờ cho thuê được. Mua shophouse cho thuê còn khó hơn cả chung cư vì nhu cầu ở luôn luôn có”, ông Linh nói.

Đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, đứng trước diễn biến kéo dài của dịch bệnh, cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình. Một số chủ đầu tư lớn đã triển khai chính sách hỗ trợ khách thuê hiện tại như miễn phí tiền thuê trong thời gian trung tâm thương mại đóng cửa, hay đối với các khách thuê bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch bệnh.

Đối với khách thuê mới, giá thuê cũng được thỏa thuận. Một số chủ đầu tư cũng thực hiện tái cơ cấu chức năng của tòa nhà để tối ưu hơn, như giảm thiểu diện tích bán lẻ trống sang cho thuê văn phòng. Bên cạnh đó, các nhãn hàng cũng tích cực phát triển mô hình bán hàng đa kênh để đảm bảo nguồn doanh thu.

Trong khi đó, các mặt bằng này đang phải cạnh tranh trực tiếp với các trung tâm thương mại. Theo CBRE Việt Nam, trong quý cuối năm 2021, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến chào đón 49.000 m2 diện tích mặt bằng bán lẻ mới với dự án Vincom Mega Mall Smart City. Mặc dù hầu hết dự án bán lẻ đã hoãn khai trương trong năm nay; tuy nhiên, dự kiến các năm 2022-2024 sẽ có thêm gần 300.000 m2 gia nhập thị trường.