Những loại giao dịch đất đai bị từ chối công chứng

Theo luật sư Đăng Văn Cường (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), có 5 loại hình giao dịch đất đai sẽ bị Công chứng viên từ chối, cụ thể:

1. Giao dịch liên quan đến đất đai nằm ngoài thẩm quyền của công chứng viên.

Theo Điều 44 Luật Công chứng 2024, Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản (BĐS) trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, các giao dịch về đất đai nằm ngoài phạm vi địa giới hành chính của tỉnh, thành phố mà nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ các trường hợp theo quy định của Điều luật nêu trên, thì Công chứng viên sẽ không có thẩm quyền công chứng. Vì vậy, Công chứng viên phải từ chối công chứng với các giao dịch này.

2. Giao dịch liên quan đến đất đai được yêu cầu công chứng vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội:

Thứ nhất, chủ thể giao dịch không có năng lực hành vi dân sự phù hợp thì không thể tham gia giao dịch dân sự nói chung trong đó có cả giao dịch liên quan đến đất đai.

Đối với chủ thể là cá nhân, căn cứ quy định tại Điều 20, 21 Bộ luật Dân sự 2015, người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, khi đó mới có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Ngoài ra, trường hợp cá nhân mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, cá nhân sẽ không được thực hiện một số hoặc toàn bộ các loại giao dịch dân sự trong đó có cả giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Do đó, trong trường hợp, cá nhân thuộc các trường hợp trên mà tham gia giao dịch dân sự liên quan đến đất đai thì sẽ bị từ chối công chứng.

Đối với chủ thể của giao dịch dân sự là pháp nhân, nếu pháp nhân không bị hạn chế năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật thì pháp nhân có thể tham gia bất kì giao dịch dân sự nào, bao gồm cả những giao dịch liên quan đến đất đai. Do đó, trong trường hợp pháp nhân thuộc các trường hợp bị hạn chế giao dịch dân sự theo quy định mà có liên quan đến đất đai, thì cũng sẽ bị từ chối công chứng.

Thứ hai, giao dịch liên quan đến đất đai có dấu hiệu của việc đe dọa, cưỡng ép, lừa dối hoặc có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật.

Đối với giao dịch dân sự có dấu hiệu của việc đe dọa, cưỡng ép, lừa dối thì công chứng viên cần phải tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, nếu người yêu cầu công chứng không làm rõ được và từ chối việc xác minh, thì công chứng viên từ chối công chứng giao dịch này, trong đó bao gồm cả các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.

Giao dịch liên quan đến đất đai được xác lập hay thực hiện do bị đe dọa, cưỡng ép, lừa dối là những giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự, những giao dịch này đã vi phạm nguyên tắc chung của luật dân sự, gây rủi ro thiệt hại cho các bên, vì vậy công chứng viên có nghĩa vụ từ chối công chứng các giao dịch này.

Đối với giao dịch liên quan đến đất đai có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật, trước hết, công chứng viên phải kiểm tra dự thảo giao dịch, nếu có những điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa, nếu người yêu cầu công chứng vẫn không sửa chữa thì công chứng viên từ chối công chứng.

Các giao dịch này có thể là các giao dịch đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất được nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm,…có thể xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan, vi phạm pháp luật do đó Luật công chứng 2024 quy định các giao dịch này sẽ bị từ chối công chứng.

3. Hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ ràng, không đầy đủ:

Theo khoản 4, Điều 42 Luật Công chứng 2024, trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, ví dụ: thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không khớp với các giấy tờ khác, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mờ, rách,… thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc công chứng viên tự mình tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, mà người yêu cầu công chứng vẫn không làm rõ được những vấn đề nêu trên thì công chứng viên có nghĩa vụ phải từ chối công chứng.

4. Người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký được hoặc không điểm chỉ được mà người yêu cầu công chứng không mời được người làm chứng, công chứng viên cũng không mời được người làm chứng.

Theo khoản 2, Điều 49 Luật Công chứng 2024, nếu người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký được hoặc không điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác mà pháp luật quy định thì việc công chứng phải có người làm chứng.

Người làm chứng có thể do người yêu cầu công chứng mời hoặc do công chứng viên chỉ định nếu người làm chứng không mời được, trong trường hợp không mời hoặc không chỉ định được người làm chứng thì công chứng viên từ chối công chứng.

Như vậy, nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp trên mà yêu cầu công chứng những giao dịch liên quan đến đất đai nhưng không tìm được người làm chứng, công chứng viên cũng không chỉ định được người làm chứng thì giao dịch này sẽ bị từ chối công chứng theo quy định nêu trên.

5. Các trường hợp từ chối công chứng đối với di chúc:

Theo khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai 2024, văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực, do đó, di chúc về việc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Theo Điều 58 Luật công chứng 2024, người lập di chúc không được ủy quyền cho người khác mà phải tự ký hoặc điểm chỉ vào văn bản di chúc được công chứng, có nghĩa là người yêu cầu công chứng di chúc bắt buộc phải là người lập di chúc, không được ủy quyền cho người khác, nếu không ký hoặc điểm chỉ được thì phải có người làm chứng.

Ngoài ra, trong trường hợp công chứng viên nhận thấy người lập di chúc có dấu hiệu bị mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc có căn cứ cho rằng có dấu hiệu bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép thì công chứng viên đề nghị người lập di chúc làm rõ, trường hợp không làm rõ được thì công chứng viên từ chối công chứng di chúc đó.