Thị trường bất động sản đầu năm 2026 có gì nổi bật?

Pháp lý dẫn dắt cuộc "thanh lọc" chưa từng có

Năm 2025 được xem là dấu mốc tái cấu trúc toàn diện thị trường bất động sản khi hàng loạt chính sách và hành lang pháp lý mới đồng loạt phát huy hiệu lực. Theo bà Phạm Thị Miền, đây là yếu tố nền tảng và mang tính quyết định nhất trong quá trình thanh lọc.

Ba bộ luật quan trọng liên quan trực tiếp đến thị trường dần thẩm thấu vào thực tế, cùng với loạt cơ chế mới như định danh bất động sản hay đề xuất thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Những động thái này cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc kiểm soát thị trường, hướng đến minh bạch và phát triển bền vững.

Điểm đáng chú ý là nhiều vấn đề được chỉ đạo xử lý nhiều lần, thể hiện tính cấp bách và quyết liệt. Điều đó khiến hành vi của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư buộc phải điều chỉnh theo chuẩn mực mới.

Niềm tin quay lại, dòng tiền nhập cuộc

Bên cạnh yếu tố chính sách, năm 2025 cũng ghi nhận sự phục hồi mạnh của tâm lý nhà đầu tư. Sau giai đoạn khó khăn trước đó, nhiều thương vụ chốt lời xuất hiện trở lại, góp phần xoa dịu tâm lý thận trọng kéo dài.

Một động lực khác là "dòng tiền rẻ". Theo chuyên gia, dù mua ở hay đầu tư, người tham gia thị trường đều cần đòn bẩy tài chính. Lãi suất thấp không chỉ thúc đẩy quyết định xuống tiền mà còn thu hút thêm nhà đầu tư mới gia nhập thị trường.

Ngoài ra, sự biến động của các kênh đầu tư truyền thống như vàng cũng góp phần điều hướng dòng vốn. Khi giá vàng tăng nhanh hơn bất động sản, một phần dòng tiền có xu hướng quay lại địa ốc để tìm cơ hội tăng trưởng dài hạn.

Xu hướng chủ đạo năm 2026: Ở thực, dài hạn và số hóa

Bước sang 2026, thị trường được dự báo vận hành theo bốn xu hướng lớn.

Thứ nhất là ưu tiên bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực – phân khúc có nhu cầu luôn duy trì ở mức cao.

Thứ hai là chuyển dịch từ đầu tư lướt sóng sang chiến lược trung và dài hạn.

Thứ ba là đầu tư theo hạ tầng và quy hoạch, đặc biệt tại các khu vực phát triển theo mô hình đô thị gắn giao thông (TOD).

Và quan trọng nhất là xu hướng công nghệ hóa, số hóa và minh bạch hóa toàn bộ thị trường, yếu tố được đánh giá có sức ảnh hưởng mạnh nhất trong giai đoạn tới.

Doanh nghiệp bước vào "cuộc chơi mới"

Theo bà Miền, trong bối cảnh pháp lý chặt chẽ và yêu cầu minh bạch cao, doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại phải thay đổi tư duy: không còn "làm thật, ăn thật" mà phải "làm tốt, ăn thật".

Điều này đồng nghĩa chuyển từ tăng trưởng quy mô sang tăng trưởng chiều sâu, từ săn cơ hội ngắn hạn sang xây dựng năng lực dài hạn. Các trụ cột chiến lược bao gồm:

- Chuẩn chỉ pháp lý và tuân thủ, coi pháp lý là nền tảng uy tín.

- Chất lượng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền.

- Tài chính lành mạnh giảm phụ thuộc đòn bẩy.

- Quản trị và công nghệ kiểm soát dữ liệu, quy trình và chăm sóc khách hàng.

Theo nhận định, năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc doanh nghiệp theo chất lượng chứ không chỉ theo dự án. Những đơn vị đầu tư nền tảng và đi chậm nhưng chắc sẽ là nhóm trụ lại và vươn lên sau chu kỳ thanh lọc.

Phân khúc nào dẫn sóng thị trường?

Trong cơ cấu sản phẩm, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt nhà ở giá phù hợp được dự báo tiếp tục hút dòng tiền nhờ nhu cầu lớn và ổn định.

Ngoài ra, đất nền cũng có khả năng trở lại tại những khu vực có hạ tầng giao thông rõ ràng, quy hoạch minh bạch và tiến độ triển khai cụ thể.

Đối với nhà đầu tư, chiến lược an toàn được khuyến nghị là lựa chọn sản phẩm có nhu cầu cao, khả năng tạo dòng tiền ổn định, tại khu vực chưa tăng nóng và sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức an toàn (khoảng 40–50%).

Một điểm sáng đáng chú ý là năm 2026 được đánh giá sẽ thuận lợi hơn cho người mua nhà để ở.

Chính sách phát triển nhà ở xã hội sau thời gian triển khai quyết liệt đang bắt đầu "ngấm", kỳ vọng giúp gia tăng nguồn cung trong năm nay. Khi nguồn cung tăng, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân cũng rộng mở hơn. Đồng thời, quy định kiểm soát chặt việc hưởng chính sách giúp hạn chế trục lợi, tạo niềm tin cho người mua.

Với nhóm không thuộc diện chính sách, tín hiệu tích cực cũng xuất hiện khi nhiều dự án nhà ở thương mại quy mô lớn được khởi công ngay từ đầu năm với thông điệp giá bán dễ tiếp cận hơn. Nguồn cung gia tăng buộc chủ đầu tư phải cân nhắc mức giá hợp lý để đảm bảo thanh khoản.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 đang bước vào một giai đoạn mới, nơi luật chơi không còn dành cho những chiến lược ngắn hạn hay tăng trưởng nóng. Thay vào đó, pháp lý minh bạch, nhu cầu thực, năng lực tài chính và quản trị doanh nghiệp sẽ trở thành bộ lọc quyết định. Chu kỳ mới đã mở ra, nhưng chỉ những người thích nghi nhanh với chuẩn mực mới mới có thể tận dụng trọn vẹn cơ hội.

Cơ hội và thách thức cho doanh nghiệp bất động sản năm 2026

GĐXH - "Năm 2026 sẽ là thời điểm sàng lọc theo chất lượng doanh nghiệp, không chỉ theo dự án. Trong bối cảnh đó, cơ hội và thách thức đang đan xen, đòi hỏi doanh nghiệp phải tái cấu trúc tư duy và chiến lược phát triển", bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định.

Nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phục hồi mạnh năm 2025

GĐXH - Theo Báo cáo thị trường Bất động sản năm 2025 của VARS, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn hồi phục rõ nét sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đại trà mà mang tính cục bộ, tập trung chủ yếu tại các đại dự án đô thị biển do các chủ đầu tư lớn phát triển.