Cơ hội và thách thức cho doanh nghiệp bất động sản năm 2026

Theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm 2026 sẽ là thời điểm sàng lọc theo chất lượng doanh nghiệp, không chỉ theo dự án. Trong bối cảnh đó, cơ hội và thách thức đang đan xen, đòi hỏi doanh nghiệp phải tái cấu trúc tư duy và chiến lược phát triển.

Pháp lý dẫn dắt cuộc "thanh lọc" thị trường

Theo bà Phạm Thị Miền, năm 2025 có thể xem là năm kích hoạt chu kỳ mới của thị trường bất động sản, với quá trình "thanh lọc" ngày càng rõ nét cả về chiều rộng lẫn chiều sâu – và xu hướng này chưa dừng lại.

Yếu tố có tính dẫn dắt và nền tảng nhất chính là hành lang pháp lý cùng các cơ chế, chính sách được ban hành dồn dập trong thời gian qua. Sự thẩm thấu của ba bộ luật quan trọng liên quan trực tiếp đến thị trường  bất động sản, cùng hàng loạt chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ và các bộ, ngành đã tạo nên khuôn khổ mới cho thị trường.

Đáng chú ý, nhiều quy định mới lần đầu xuất hiện như việc thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, hay định danh bất động sản. Đây là những công cụ đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả, nhằm kiểm soát thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững. Theo bà Miền, chính hành lang pháp lý và định hướng chính sách là yếu tố chính yếu nhất đang trực tiếp "nắn chỉnh" hành vi của nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, niềm tin thị trường đã gần như được khôi phục trong năm 2025, khi những "nỗi đau" giai đoạn khó khăn trước đó dần được xoa dịu bởi các giao dịch chốt lời thành công. Tâm lý nhà đầu tư cải thiện rõ rệt trở thành yếu tố mang tính quyết định thúc đẩy thị trường hồi phục.

Yếu tố thứ ba là sự hậu thuẫn của "dòng tiền rẻ", đóng vai trò quan trọng trong việc kích hoạt quyết định xuống tiền, không chỉ với người mua ở thực mà cả nhà đầu tư. Ngoài ra, diễn biến của các kênh đầu tư khác, đặc biệt là  thị trường vàng với tốc độ tăng giá mạnh, cũng góp phần dịch chuyển dòng tiền sang bất động sản.

Những xu thế chi phối thị trường năm 2026

Bước sang năm 2026, theo VARS IRE, thị trường sẽ vận động theo bốn xu thế chủ đạo.

Thứ nhất là xu thế lựa chọn bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhu cầu này luôn neo ở mức cao và có xu hướng gia tăng, đặc biệt ở phân khúc giá vừa túi tiền.

Thứ hai là chuyển dịch sang chiến lược đầu tư trung và dài hạn, thay vì tập trung lướt sóng ngắn hạn như các giai đoạn trước.

Thứ ba là đầu tư theo hạ tầng và quy hoạch, đặc biệt tại các khu vực phát triển theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), nơi có kế hoạch và tiến độ triển khai rõ ràng.

Thứ tư, và cũng là xu thế mạnh nhất, là công nghệ hóa, số hóa và minh bạch hóa thị trường. Theo bà Miền, đây không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu tất yếu trong giai đoạn phát triển tiếp theo.

Doanh nghiệp phải "làm tốt" thay vì chỉ "làm thật"

Trong bối cảnh pháp lý chặt chẽ hơn, yêu cầu minh bạch cao hơn và cấu trúc vốn ngày càng được siết lại, doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại và phát triển trong năm 2026 buộc phải thay đổi tư duy.

"Nếu trước đây chỉ cần 'làm thật, ăn thật' thì nay phải là 'làm tốt, ăn thật'", bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh.

Điều đó đồng nghĩa với việc doanh nghiệp cần chuyển từ tăng trưởng theo quy mô sang tăng trưởng theo chiều sâu; từ chạy theo cơ hội ngắn hạn sang xây dựng năng lực cốt lõi dài hạn.

Cụ thể, bốn trụ cột then chốt cần được ưu tiên gồm:

Thứ nhất, chuẩn chỉ pháp lý và tuân thủ, coi pháp lý không chỉ là điều kiện triển khai dự án mà là nền tảng của uy tín và niềm tin thị trường.

Thứ hai, nâng cao chất lượng triển khai và giá trị sản phẩm. Sản phẩm phải thực sự giải quyết nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác và tạo dòng tiền bền vững, thay vì chỉ phục vụ mục tiêu đầu cơ.

Thứ ba, xây dựng cấu trúc tài chính lành mạnh, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy quá mức, nâng cao năng lực quản trị dòng tiền và khả năng chống chịu trước biến động.

Thứ tư, đẩy mạnh quản trị doanh nghiệp và ứng dụng công nghệ, từ minh bạch thông tin, quản lý dự án, bán hàng đến chăm sóc khách hàng sau bán. Doanh nghiệp làm chủ dữ liệu, kiểm soát quy trình và xây dựng được niềm tin dài hạn sẽ có lợi thế cạnh tranh bền vững.

Theo bà Miền, năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc theo chất lượng doanh nghiệp, không chỉ theo từng dự án riêng lẻ. Những đơn vị chấp nhận tái cấu trúc, đầu tư vào nền tảng và kiên trì chiến lược dài hạn sẽ có cơ hội trụ lại và vươn lên.

Cơ hội ở phân khúc ở thực và hạ tầng rõ ràng

Về xu hướng sản phẩm, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền tiếp tục là "điểm rơi" tiềm năng khi nhu cầu luôn ở mức cao.

Ngoài ra, thị trường cũng có thể chứng kiến sự quay trở lại của đất nền tại các khu vực có hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư, có kế hoạch, tiến độ triển khai rõ ràng và thông tin quy hoạch minh bạch.

Ở góc độ đầu tư, chiến lược an toàn và bền vững nhất trong giai đoạn tới, theo khuyến nghị của chuyên gia, là tập trung vào các sản phẩm có nhu cầu cao, khả năng khai thác dòng tiền ổn định, tại các khu vực chưa phát triển nóng và sử dụng nguồn vốn an toàn với tỷ lệ vay không quá 40–50%.

Trong bối cảnh cơ chế, chính sách ngày càng được nghiên cứu, ban hành và thẩm thấu nhanh, mạnh hơn, tính minh bạch và an toàn sẽ là chuẩn mực mới của thị trường. Điều này vừa là áp lực, vừa là cơ hội để những doanh nghiệp làm ăn bài bản khẳng định vị thế.

Có thể nói, năm 2026 không chỉ là năm tiếp nối chu kỳ phục hồi, mà còn là năm thử thách bản lĩnh và năng lực thực chất của doanh nghiệp bất động sản. Ai thích ứng nhanh với luật chơi mới, coi minh bạch và chất lượng là nền tảng phát triển, người đó sẽ nắm bắt được cơ hội trong giai đoạn thanh lọc đầy quyết liệt này.

Doanh nghiệp bất động sản “đau đầu” vì bị nhái tên thương hiệu

Công an tỉnh Long An vừa ra thông báo truy tìm 4 lãnh đạo của Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Bất động sản Hưng Thịnh để điều tra về hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Ngay sau đó, Tập đoàn Hưng Thịnh (Quận 3) đã có thông tin chính thức về tình trạng “nhái” tên thương hiệu này gây ảnh hưởng lớn đến uy tín của Tập đoàn.

Mã định danh điện tử bất động sản, những lưu ý người dân cần biết

Từ ngày 1/3/2026, theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mỗi sản phẩm bất động sản phải có mã định danh điện tử riêng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.