Dự án Thủ Thiêm Dragon bán gì khi pháp lý còn mập mờ?

Theo đó, chủ đầu tư dự án Thủ Thiêm Dragon (P.Thạnh Mỹ Lợi, Q.2) là Công ty Cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm. Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản Rio Land (Rio Land) là nhà phát triển dự án.

Trong thông tin nhân viên kinh doanh của Rio Land gửi tới khách hàng, Thủ Thiêm Dragon được giới thiệu là dự án căn hộ cao cấp. Dự án này có diện tích 5.163,8 m², quy mô dự án gồm 2 Block - 23 tầng, 274 căn hộ và 54 căn office-tel.

Đơn vị phát triển dự án gắn cho Thủ Thiêm Dragon những mỹ từ như: một bước đến trung tâm, vị trí đắc địa làm nên đẳng cấp hay chuẩn sống xanh cho cộng đồng thịnh vượng khi giới thiệu đến khách hàng.

Cuối tháng 10 đầu tháng 11/2017, dự án được công bố và giới thiệu tới khách hàng. Như nhân viên kinh doanh của Rio Land khẳng định, dự án này đã “cháy hàng” ngay từ thời điểm công bố. Các căn hộ Thủ Thiêm Dragon đều đã được khách hàng hàng đặt cọc giữ chỗ.

Dự án Thủ Thiêm Dragon bán gì khi pháp lý còn mập mờ

Cũng theo nhân viên kinh doanh của Rio Land, thời điểm này khách hàng có nhu cầu mua lại thì phải chấp nhận mức giá chênh lệch so với thời điểm đặt cọc giữ chỗ từ 100 - 200 triệu đồng/căn, và có 5 phương thức thanh toán cho khách hàng. Nhân viên của Rio Land cho biết, hiện đã có bảng giá chính thức từ chủ đầu tư, căn hộ 2 phòng ngủ có giá từ 2,6 – hơn 3 tỷ/ căn, tùy vào vị trí. Khoảng tháng 9/2018, những khách hàng ký hợp đồng đặt cọc sẽ được ký hợp đồng mua bán.

“Bây giờ bên em ký hợp đồng đảm bảo quyền mua và cam kết bán căn hộ cho khách hàng. Khách đóng 10% giá trị căn hộ, tới lúc ký hợp đồng mua bán thì khách đóng thêm 20% giá trị căn hộ. Dự kiến tháng 9/2018, dự án sẽ xây xong phần móng, lúc đó sẽ ký hợp đồng mua bán”, nhân viên của Rio Land tư vấn.

Dù có các hoạt động mua bán từ tháng 11/2017, nhưng trong bộ hồ sơ pháp lý dự án được gửi tới khách hàng, lại không thể hiện dự án Thủ Thiêm Dragon đã được cơ quan chức năng chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, cấp giấy phép xây dựng, và văn bản từ Sở Xây dựng TP.HCM về việc dự án này đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như việc dự án này đã được được ngân hàng thương mại nào thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Khi được hỏi về những giấy tờ pháp lý trên, nhân viên của Rio Land thừa nhận, dự án này hiện chưa được cơ quan chức năng cấp giấy phép xây dựng. Theo lý giải từ nhân viên của Rio Land thì hiện tại mới ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng nên những giấy tờ pháp lý này là không cần thiết?

“Cháy hàng” từ tháng 11/2017 nhưng đến giờ dự án vẫn là bãi đất

“Bây giờ bên em mới ký hợp đồng đảm bảo quyền mua và cam kết bán căn hộ thôi anh, mới vào có 10%. Quy trình ký hợp đồng mua bán là xong móng, hoàn công, có giấy phép xây dựng, ngân hàng bảo lãnh”, nhân viên kinh doanh của Rio Land trấn an khách hàng.

Thực tế, theo ghi nhận của PV vào thời điểm hiện tại, công trường dự án Thủ Thiêm Dragon vừa mới được đơn vị thi công đổ cát, san lấp mặt bằng. Trong văn bản số 388/UBND ngày 12/4/2018, trả lời Báo Gia đình và Xã hội, UBND P.Thạnh Mỹ Lợi cho biết, ngày 12/4, Đội Thanh tra Xây dựng địa bàn Q.2 đã phối hợp UBND P.Thạnh Mỹ Lợi kiểm tra hiện trạng dự án Thủ Thiêm Dragon. Theo đó, dự án đang lắp đặt hàng rào và san lấp mặt bằng, dọn vệ sinh chưa xây dựng do chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Trong khi đó liên hệ với đơn vị phát triển dự án để làm rõ những nội dung liên quan, đại diện truyền thông Rio Land yêu cầu phóng viên gửi nội dung câu hỏi phỏng vấn để trình lãnh đạo xem xét và trả lời. Tuy nhiên đã gần 20 ngày trôi qua, chúng tôi vẫn chưa nhận được thông tin phản hồi từ đơn vị này.

Theo văn bản số 388/UBND ngày 12/4/2018, trả lời Báo Gia đình và Xã hội, UBND P.Thạnh Mỹ Lợi cho biết đến ngày 12/4/2018 dự án Thủ Thiêm Dragon chưa được cấp giấy phép xây dựng

Dù còn thiếu trầm trọng về pháp lý nhưng các căn hộ trên đã được chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án “mở bán” và nhận tiền cọc từ khách hàng. Theo nhận định của luật sư Nguyễn Thanh Biên (Đoàn luật sư TP.HCM), việc chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án ký hợp đồng đảm bảo quyền mua và cam kết bán căn hộ là một “dị dạng” của một giao dịch dân sự, hình thức huy động vốn và là hình vi vi phạm pháp luật.

Luật sư Biên cho biết, theo Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Ngoài ra, theo Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở quy định: Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Cũng theo luật sư Biên, Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 99/2011/NĐ-CP về hợp đồng mẫu bảo vệ người tiêu dùng thì trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hình thành xong phần móng và phải có quyết định đồng ý cho bán của sở xây dựng. Trước thời điểm hình thành xong phần móng, chủ đầu tư không được thu bất kì khoản tiền nào ngoài tiền hợp đồng hợp tác kinh doanh chia lợi với cả dự án.

Theo luật sư Biên, việc làm huy động vốn của chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án đang tạo ra những rủi ro rất lớn cho các khách hàng.

Trong khi đó, theo một chuyên gia BĐS, việc các chủ đầu tư dự án bán nhà trên giấy bằng hình thức "đặc cọc giữ chỗ" không phải là hiểm trên thị trường. Theo chuyên gia, những rủi ro trong cuộc chơi này này đều hướng vào khách hàng, nhà đầu tư, còn chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án luôn đứng ở vị trí “cầm cán”.

“Hiện nay pháp luật đã có khá nhiều quy định, cơ sở pháp lý bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai. Nhưng có 2 loại giấy tờ đơn giản và hiệu quả nhất đó là: văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do sở xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Nếu thiếu một trong 2 loại "giấy thông hành" này, khách hàng cần thận trọng khi quyết định bỏ tiền mua nhà” vị chuyên gia này cho biết.

Lê Nguyễn