Giá đất đền bù khi thu hồi: Chưa tìm được giải pháp phù hợp

Sự chênh lệch quá xa về khung giá đất do Nhà nước ban hành và giá trên thị trường đang nảy sinh nhiều vẫn đề phức tạp: trì trệ trong giải toả, khiếu kiện đông người và kéo dài…

Đến khi nào sẽ có khung giá đất hài hoà lợi ích ba bên Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất? Câu hỏi nhiều người quan tâm trong buổi họp báo ngày 19/8 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã không có câu trả lời thoả đáng.

Vấn đề khó và mới

Đến nay, qua hai lần sửa đổi về khung giá đất nhưng các chuyên gia vẫn cho rằng, khung giá đất hiện tại chỉ bằng 60 – 70% giá thị trường. Ông Lê Thanh Khuyến, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai (Bộ TNMT), trả lời về vấn đề này rằng “định giá đất sát với giá thị trường vẫn là vấn đề khó và mới”.

Trong Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trong khoản 2 điều 3 nêu rõ: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định, là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: Đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.

Tại khoản 3, điều 5 được sửa đổi: Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và nghị định này (Nghị định 123) để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể.

Tuy nhiên, đến thời điểm này thực tế vẫn vênh nhiều so với quy định. Điều này là do việc thu thập, phân tích thông tin về giá đất tại các địa phương còn nhiều hạn chế. Nguồn nhân lực về công tác định giá đất lại thiếu và yếu, trong khi các nguồn thông tin lại có nhiều biến động lớn, không đầy đủ hoặc khó tin cậy.

Ngoài ra, các tỉnh, thành phố cần dùng giá đất làm căn cứ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác như: tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất... nên khó tránh khỏi việc giá một số loại đất không sát với thực tế.

Định giá từng dự án có ổn?

Sau nhiều sáng kiến đã đưa vào thực tế như đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp giao đất theo hình thức chỉ định thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương. Các tỉnh căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ có thể quyết định giá.

Đất đai sẽ được chia làm 3 nhóm: đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm đất này có nhiều loại đất như đất nông nghiệp phải phân ra loại xã đồng bằng, loại xã trung du, xã miền núi. Mỗi nơi thị trường khác nhau, cung cầu khác nhau nên đất đô thị sẽ được phân thành 5 - 6 loại: Hà Nội và TP HCM là đô thị đặc biệt, phải khác các đô thị loại I, loại II, loại III... Không thể cùng là thành phố, ở Yên Bái thị trường lại như ở Hà Nội.

Sau đó, xác định giá đất cụ thể sẽ dựa vào những phương pháp như: phương pháp so sánh trực tiếp giao dịch trên thị trường; phương pháp thu nhập, tính khả năng sinh lợi của đất đối với đất chưa có thị trường giao dịch; và, kết hợp cả hai phương pháp này. Nhưng thực tế, việc định giá vẫn không mấy cải thiện.

Tại cuộc họp báo, ông Lê Thanh Khuyến cho rằng, để việc định giá đất hài hoà lợi ích ba bên Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, cần định giá từng dự án. Tiếp tục nghiên cứu để đánh giá thị trường theo 3 phương pháp: so sánh, thông qua đấu giá và thu thập thực tế giá chuyển nhượng.

Tuy nhiên, trong thời điểm hiện nay nhiều khu đô thị mới hình thành, kéo theo hàng loạt các dự án mọc lên, thì việc định giá đất tới từng dự án, với nguồn nhân lực chuyên môn hiện tại, liệu có ổn?

Mai Hạnh