Thị trường bất động sản cuối 2025, đầu 2026: Giá nhà khó giảm, nhưng tăng nóng sẽ chấm dứt

Nguồn cung dần hồi phục, giá nhà khó giảm nhưng tăng nóng sẽ được kiểm soát

Sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài, đặc biệt tại hai đầu cầu Hà Nội và TP.HCM, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều tiết mới. Các chính sách tháo gỡ thể chế, hỗ trợ tín dụng và phát triển nhà ở xã hội đang được Chính phủ thúc đẩy mạnh mẽ, hứa hẹn mang lại sự cân bằng hơn cho thị trường từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026.

Theo chia sẻ của TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những biến động thời gian qua cho thấy giá nhà ở Việt Nam, nhất là tại các đô thị lớn, đã tăng vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân. "Giá căn hộ trung tâm Hà Nội đã vượt 100 triệu đồng/m², khu vực ngoại thành bình quân khoảng 70–90 triệu đồng/m², TP.HCM cũng trong tình trạng tương tự. Với thu nhập bình quân hiện nay, người dân lao động rất khó tiếp cận nhà ở," ông Đính nhận định.

Chi phí đầu vào và ách tắc pháp lý đẩy giá tăng cao

Theo chuyên gia, nguyên nhân lớn nhất khiến giá bất động sản tăng phi mã là chi phí đầu vào bị đội lên. Tiền sử dụng đất chiếm tới 30–50% giá thành sản phẩm, trong khi các thủ tục pháp lý kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ 7–10 năm. Bên cạnh đó, chi phí vật liệu, nhân công và thiết bị xây dựng đều tăng mạnh, khiến giá nhà bị đẩy lên cao ngay từ khâu đầu tư.

Một yếu tố khác là mất cân đối cung – cầu. Khi hàng loạt dự án bị tắc nghẽn pháp lý, nguồn cung mới sụt giảm nghiêm trọng. "Những sản phẩm hiếm hoi được ra hàng lập tức bị đẩy giá cao, tạo cảm giác 'hàng khan – giá phải tăng'. Thị trường bị chi phối bởi những nhóm có hàng trong tay," ông nói.

Chính phủ vào cuộc mạnh mẽ – tháo gỡ thể chế, tăng nguồn cung

Trước thực trạng này, Chính phủ và các bộ, ngành đã vào cuộc quyết liệt. Hàng loạt nghị định, công điện, cơ chế tháo gỡ đã được ban hành nhằm cắt giảm thủ tục, đẩy nhanh phê duyệt dự án và khơi thông các điểm nghẽn pháp lý. Nhiều dự án "đóng băng" suốt nhiều năm đã bắt đầu được gỡ vướng và tái khởi động, dự kiến giúp tăng thêm nguồn cung nhà ở trong giai đoạn tới.

Bên cạnh đó, chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp đang được đẩy mạnh. Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo sát sao. Dù tiến độ còn chậm, nhưng năm 2025–2026 được dự báo là giai đoạn tăng tốc, đặc biệt khi các cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư loại hình này dần được hoàn thiện.

"Chính phủ đang chuyển hướng chính sách, không chỉ giải quyết nguồn cung mà còn cơ cấu lại loại hình sản phẩm, tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu thực – nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà cho công nhân. Khi những dòng sản phẩm này xuất hiện nhiều hơn, thị trường sẽ giảm bớt áp lực tăng giá," chuyên gia nhận định.

Siết đầu cơ, minh bạch giao dịch – thị trường sẽ "hạ nhiệt"

Một điểm mới đáng chú ý là Chính phủ đang nghiên cứu đánh thuế đầu cơ và thiết lập Trung tâm Giao dịch bất động sản quốc gia, nơi toàn bộ sản phẩm được mã hóa, định danh, theo dõi biến động và lịch sử giao dịch.

"Trung tâm này không nhằm kiểm soát người dân mua bán, mà để chống thao túng, lướt sóng, trốn thuế và rửa tiền. Khi dữ liệu thị trường minh bạch, các hành vi bơm thổi giá sẽ bị hạn chế," ông nói thêm.

Cùng với đó, hệ thống tín dụng cũng được điều chỉnh theo hướng sàng lọc kỹ các khoản vay, hạn chế cấp vốn cho nhà đầu cơ, khuyến khích người mua nhà ở thực. Các công cụ như thuế tài sản, thuế giao dịch ngắn hạn cũng đang được nghiên cứu, dự kiến áp dụng trong vài năm tới để kiểm soát rủi ro bong bóng.

Giá nhà khó giảm, nhưng tăng nóng sẽ chấm dứt

Với hàng loạt động thái chính sách đồng bộ, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn, không còn những đợt "sóng giá" phi lý như giai đoạn 2020–2024.

"Chi phí đầu tư hiện vẫn rất cao, nên giá nhà khó có thể giảm sâu, nhưng đà tăng nóng chắc chắn sẽ được kiểm soát. Thị trường sẽ phát triển theo hướng lành mạnh hơn, nguồn cung đa dạng, có sự phân tầng rõ ràng giữa cao cấp và nhà ở xã hội," ông dự đoán.

Xu hướng đầu tư 2026: Chọn đúng phân khúc, theo hạ tầng

Đối với nhà đầu tư, chuyên gia khuyến nghị nên hướng đến những khu vực có nền tảng hạ tầng, kinh tế và du lịch phát triển ổn định, có pháp lý rõ ràng thay vì chạy theo "sóng đất" hay đầu cơ ngắn hạn. Các khu đô thị ven trung tâm, khu công nghiệp, đô thị vệ tinh, hoặc vùng có dự án hạ tầng trọng điểm sẽ là "điểm đến an toàn" cho dòng tiền dài hạn.

"Thị trường nào cũng có đầu cơ – đó là phần 'vi khuẩn' của cơ thể kinh tế. Nhưng điều quan trọng là phải kiểm soát để nó không gây bệnh. Nếu làm được điều đó, bất động sản Việt Nam 2026 sẽ không chỉ ổn định mà còn thực sự lành mạnh," chuyên gia kết luận.

Giá nhà mặt phố tại quận Nam Từ Liêm cũ tăng nhiệt:Từ Liêm, Xuân Phương, Tây Mỗ hay Đại Mỗ, phường nào đang biến động mạnh?

GĐXH - Sau thời điểm sáp nhập, giá nhà mặt phố tại 4 phường mới: Từ Liêm, Xuân Phương, Tây Mỗ, Đại Mỗ được thành lập từ quận Nam Từ Liêm cũ (Hà Nội) sau đợt điều chỉnh địa giới hành chính tháng 7/2025 liên tục khiến người mua nhà bất ngờ.

Cứ mưa là ngập, những khu vực này vẫn có giá nhà đất cao kỷ lục

GĐXH - Dù chỉ ảnh hưởng mưa lớn do 2 cơn bão Bualoi và bão Matmo gây ra, nhiều tuyến đường và khu "đất vàng" tại thủ đô Hà Nội đã trở nên tê liệt, thậm chí ngập trong biển nước nhiều ngày liền.