Dự án của Địa ốc Đất Xanh: Bán gì khi vẫn là “bãi đất hoang”?
GiadinhNet - Tại 2 dự án Opal Garden và Opal Riverside của Địa ốc Đất Xanh, nhiều khách hàng, nhà đầu tư đã bỏ ra số tiền lớn để có “thỏa thuận ưu tiên”. Nhưng theo các chuyên gia luật, thỏa thuận này cũng chưa chắc giúp họ trở thành chủ sở hữu căn hộ trên thực tế.
Nhà đầu tư bị “qua mặt”
Sau khi đăng tải loạt bài phản ánh sai phạm của Công ty Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (Tập đoàn Đất Xanh) bán căn hộ trong hai dự án Opal Garden và Opal Riverside (Q. Thủ Đức. TP.HCM), khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, Báo Gia đình & Xã hội nhận được nhiều phản hồi của khách hàng, chuyên gia BĐS và các chuyên gia luật.
Trước đó, ông Nguyễn Khánh Hưng, Phó giám đốc điều hành Tập đoàn Đất Xanh vẫn phủ nhận thông tin mở bán căn hộ trong dự án, cho dù đó là những nội dung được đăng tải trên website của tập đoàn này.
Ông Hưng cho rằng, chủ đầu tư và khách hàng chưa ký hợp đồng mua bán. Đất Xanh mới chỉ cho khách hàng đăng ký mua căn hộ. Tuy nhiên theo xác minh, Tập đoàn Đất Xanh đã ký Phiếu xác lập thỏa thuận gần hết các căn hộ trong hai dự án trên với khách hàng bằng một điều khoản tài chính cụ thể (khoảng 20 % giá trị hợp đồng). Cho dù tới thời điểm hiện tại, dự án Opal Riverside chưa thi công xong phần móng, còn Opal Garden vẫn là bãi đất hoang.
Bên trong dự án Opal Garden vắng bóng công nhân.
Luật sư Ngô Việt Bắc (Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở quy định: Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Phiếu xác lập thỏa thuận mà tập đoàn Đất Xanh ký với khách hàng trong hai dự án Opal Garden và Opal Riverside là “dị dạng” của một giao dịch dân sự.
Theo luật sư Bắc, phiếu xác lập thỏa thuận này vô hiệu ngay từ thời điểm các bên xác lập thỏa thuận. Đây là một hình thức huy động vốn và là hành vi vi phạm pháp luật.
Cùng quan điểm trên, LS Võ Đan Mạch (Đoàn luật sư TP.HCM) còn khẳng định, Tập đoàn Đất Xanh đã không lành mạnh trong việc huy động tài chính.
Luật sư Mạch phân tích: Theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 99/2011/NĐ-CP về hợp đồng mẫu bảo vệ người tiêu dùng thì trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hình thành xong phần móng và phải có quyết định đồng ý cho bán của Sở xây dựng. Trước thời điểm hình thành xong phần móng, chủ đầu tư không được thu bất kì khoản tiền nào ngoài tiền hợp đồng hợp tác kinh doanh chia lợi với cả dự án.
Trường hợp này, Đất Xanh đã vận dụng luật dân sự về quyền tự do thỏa thuận của các bên nhưng như vậy là chưa đủ vì đây là tài sản giao dịch có điều kiện. Phiếu xác lập thỏa thuận này sẽ hợp lệ nếu như Đất Xanh chỉ xác lập nhưng không thu tiền.
“Khi đất xanh đã thu 200 triệu đồng/người, tức là số tiền này được xem là một khoản đặt cọc để mua căn hộ. Trong khi đó, căn hộ chưa hình thành phần móng và chưa có quyết định của Sở xây dựng cho phép bán hay không là đã có hành vi gian dối, không lành mạnh trong việc huy động tài chính. Việc làm này cần phải bị xử phạt và cần xem lại uy tín của Tập đoàn Đất Xanh trong việc qua mặt khách hàng”, Ls. Mạch khẳng định.
“Ưu tiên” là ưu tiên gì?
Ngoài ra, LS Lê Văn Đức (Văn phòng luật sư Hà Hải và Cộng sự thuộc Đoàn luật sư TP.HCM), cũng có ý kiến rằng hai dự án Opal Garden và Opal Riverside chưa đủ điều kiện để kinh doanh thì mọi giao dịch đều vô hiệu. “Trong trường hợp này, rủi ro đối với người mua rất lớn vì họ giao dịch với chủ dự án khi chưa đủ điều kiện kinh doanh”, Ls. Đức cho biết.
Trong khi đó, luật sư Nguyễn Hoàng Hoa (Trưởng Văn phòng luật sư Tri Thức, Đoàn luật sư TP. HCM) lại cho rằng: Ngay cả khi dự án Opal Garden và Opal Riverside đủ điều kiện mở bán, và ký hợp đồng mua bán theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, thì Tập đoàn Đất Xanh cũng không có quyền quyết định bán nhà trong dự án của mình cho những khách hàng đã ký Phiếu xác lập thỏa thuận ưu tiên mua căn hộ trước đó.
LS Hoa phân tích, theo quy định của pháp luật, Tập đoàn Đất Xanh khi bán nhà trong hai dự án trên, bắt buộc phải bán thông qua sàn giao dịch BĐS. Theo đó, chủ đầu tư phải công khai thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch.
Trong thời gian này, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà (không phân biệt đã có Phiếu xác lập thỏa thuận ưu tiên với chủ đầu tư hay chưa đều được đăng ký mua nhà ở). Nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán, bắt buộc phải xử lý bằng một trong hai cách: Rút thăm hoặc đấu giá. Như vậy, cơ hội mua nhà của người đã có hợp đồng đặt cọc hay không có là như nhau.
Trao đổi với PV Báo Gia đình & Xã hội, nhiều chuyên gia, nhà đầu tư BĐS còn cho rằng ngoài việc huy động vốn trái phép từ khách hàng, thì đây còn “chiêu trò” bán hàng, đẩy giá của chủ đầu tư và khách hàng là người phải chịu thiệt.
“Thông qua việc ký Phiếu xác lập thỏa thuận ưu tiên mua căn hộ, Tập đoàn Đất Xanh sẽ “gom” khách vào một sân chơi, tạo nên cảm giác nhầm lẫn người mua nhà bị ảnh hưởng tưởng dự án này “hot” hay sôi động, từ đó nảy sinh hiệu ứng tâm lý đám đông. Chủ đầu tư vừa bán được căn hộ, lại vừa được giá”, ông Trần Văn Kỳ, nhà đầu tư BĐS tại TP. HCM, cho biết.
Nguyễn Khoát
Mua đất đầu tư, nên chọn sổ hồng hay sổ đỏ?
Sản phẩm - Dịch vụ - 1 giờ trướcGĐXH - Thời gian gần đây, thị trường bất động sản bắt đầu nóng lên. Nhiều người có vốn quyết định chuyển hướng đầu tư nhà đất. Vẫn có nhiều người băn khoăn đất có sổ hồng hay đất có sổ đỏ thì có giá trị hơn?
5 loại thực phẩm ‘rẻ tiền’ giúp giảm nguy cơ mắc bệnh ung thư
Sản phẩm - Dịch vụ - 1 giờ trướcGĐXH - Thực phẩm giúp tăng cường hệ miễn dịch có công dụng phòng chống nguy cơ mắc bệnh ung thư. Dưới đây là 5 loại thực phẩm nên bổ sung vào thực đơn hàng ngày.
Có 900 triệu chọn mua xe gầm cao nào đẹp, hợp lý?
Giá cả thị trường - 4 giờ trướcGĐXH - Với tầm giá khoảng 900 triệu đồng thì xe gầm cao như Hyundai Tucson, Mazda CX-5, Mitsubishi Outlander,.. sẽ là lựa chọn phù hợp nhất với bạn?
Một loại quả vừa tăng giá gấp đôi chỉ sau 1 tháng nắng nóng
Giá cả thị trường - 5 giờ trướcChỉ sau 1 tháng, giá dừa tươi bán sỉ đã tăng gần gấp đôi nên các tiểu thương phải tìm cách để người tiêu dùng bớt sốc
6 thực phẩm rẻ tiền bổ sung nội tiết tố nữ cho phụ nữ tiền mãn kinh
Sản phẩm - Dịch vụ - 6 giờ trướcGĐXH - Việc chăm sóc sức khỏe bằng cách bổ sung một số thực phẩm tăng cường nội tiết tố có thể làm giảm các triệu chứng ở thời kỳ tiền mãn kinh, mãn kinh. Đặc biệt những loại thực phẩm này có giá khá rẻ từ 20.000- 50.000 đồng/bữa.
ABBANK ghi nhận tăng trưởng số lượng giao dịch trên kênh ngân hàng số trong quý I/2024
Sản phẩm - Dịch vụ - 15 giờ trướcKết thúc quý I năm 2024, Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) ghi nhận tăng mạnh số lượng giao dịch qua kênh ngân hàng số, tổng huy động và dư nợ cũng đạt tăng trưởng so với cùng kỳ năm 2023. Ngân hàng tích cực triển khai các chương trình gói tín dụng với lãi suất hấp dẫn giúp khách hàng doanh nghiệp đẩy mạnh các hoạt động mở rộng sản xuất kinh doanh.
Cứ ngỡ giá đất đang lên mạnh, chủ đất liên tục “dừng bán” và cái kết
Bảo vệ người tiêu dùng - 18 giờ trướcKhá nhiều chủ nhà đất tại Tp.HCM “quay xe” không bán vì cho rằng, giá nhà đất đang trên đà tăng.
Kiếm tiền tỷ từ ý tưởng đưa cả cánh rừng… vào chậu kính
Xu hướng - 22 giờ trướcTừ ý tưởng thu nhỏ không gian chơi cây cảnh, những cánh rừng nguyên sinh vào chậu thủy tinh (terrarium) mini, Lưu Viết Chung (SN 2000, chủ cơ sở Chung RainForest, Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội) thu về hàng tỷ đồng mỗi năm.
Dừa tươi, thanh long nghịch vụ tăng giá mạnh
Sản phẩm - Dịch vụ - 22 giờ trướcDừa tươi tại Bến Tre tăng giá gấp đôi chỉ sau 1 tháng nắng nóng. Trong khi đó, giá thanh long nghịch vụ cũng tăng mạnh giúp nông dân thu lợi nhuận tốt.
Nghỉ lễ dài ngày, người Hà Nội đi du lịch Hà Giang, Tuyên Quang, chi phí chỉ hơn 1 triệu đồng/người
Xu hướng - 1 ngày trướcGĐXH - Thay vì đến những điểm du lịch biển nổi tiếng trong kỳ nghỉ lễ, nhiều người dân đã tìm đến những điểm du lịch vùng Tây Bắc để trải nghiệm với giá chỉ hơn 1 tiệu đồng/người.
Khuyến cáo những loại iPhone dù có rẻ như cho cũng không nên mua thời điểm này
Giá cả thị trườngGĐXH - Những mẫu iPhone này dù có mức giá hấp dẫn đến đâu cũng không nên mua lúc này.