Chung cư tư nhân: Cảnh báo từ các nhà quy hoạch

Chung cư tư nhân tại phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy. Ảnh: Chí Cường

 

Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì đó rất xa vời và có thể khiến người ta dễ xem thường. Tuy nhiên, theo các kiến trúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi người hàng ngày, hàng giờ. Đó là điện, nước, đường sá giao thông... hay xa hơn là trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng. Khi những khu phố mất điện, mất nước vào những ngày nắng nóng vừa qua, hay khi Hà Nội chìm trong ngập lụt vào tháng 11 năm ngoái, người ta đổ lỗi cho ngành điện, ngành nước, giao thông công chính... nhưng ít ai biết rằng, nguyên nhân sâu xa và quan trọng bậc nhất đó là một đô thị đang bị quá tải.

Theo TS Tô Thị Toàn, Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Hà Nội, mỗi khu đô thị, mỗi khu dân cư đều được quy hoạch cho một số lượng dân nhất định, nó sẽ lập tức bị quá tải khi số dân vượt quá ngưỡng cho phép. Khi đó, mất điện, mất nước, tắc đường là điều đương nhiên xảy ra. Quá tải trường học, bệnh viện là không thể tránh khỏi. “Đáng ra anh quy hoạch là 500 dân bây giờ là 1.000 dân, nay lại thêm bao nhiêu người nữa chuyển về. Điện, nước đã thiếu, giao thông đã tắc, nay lại chất tải thêm, hậu quả sẽ thế nào?”, bà Toàn đặt câu hỏi.

Không chỉ với loại nhà này, ngay cả với các khu chung cư, tập thể cũ của Nhà nước đang được cải tạo cũng có vấn đề. “Đáng ra ba cái anh chỉ làm một thôi thì rất đẹp. Nhưng bây giờ cái nào phá đi cũng xây lên hàng chục tầng thì sẽ chất tải vô cùng lớn. Điều này chúng tôi đã cảnh báo từ rất lâu rồi”, bà Toàn nói. Theo các nhà quy hoạch, không phải tự nhiên, trong các dự án khu đô thị hiện đại, những quy định về điều kiện hạ tầng cơ sở đều rất khắt khe. Đã làm quy hoạch phải tính lâu dài. Điều kiện sống của người dân không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà còn là không gian, sân chơi cho trẻ em, người già.

 

Ngay trong Luật Đất đai cũng có quy định, các tỉnh, thành phố phải đưa ra mức diện tích tối thiểu một thửa đất phải đạt được để có thể được cấp sổ. Quy định này ngoài mục đích chống hiện tượng nhà siêu mỏng, siêu méo phá hỏng mỹ quan đô thị, còn có một mục đích quan trọng khác là ngăn chặn sự tập trung dân cư tại một khu vực gây quá tải lên hệ thống hạ tầng cơ sở.

“Luật pháp cho phép mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển, kinh doanh nhà ở. Những khu chung cư tư nhân này nếu được xây tại các khu vực mật độ dân cư chưa quá cao thì không có vấn đề gì. Tuy nhiên, nếu đặt tại các khu vực dân cư đã phát triển, sự chất tải thêm sẽ là một nguy cơ lớn”. Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Hà Nội, nguyên Kiến trúc sư trưởng Hà Nội

Theo Luật Nhà ở, diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội là 45m²/căn hộ, nhà ở thương mại 55m²/căn hộ. Quy định này đã từng bị nhiều chuyên gia cho là “cứng nhắc”, vì nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ, 30 - 40m²/căn hộ đang rất cao ở các khu đô thị, nhất là các khu đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM.

 

Do đó, theo các chuyên gia, dự án nhà ở diện tích nhỏ nên được tạo điều kiện để phát triển, tuy nhiên, cũng cần phải có những quy định, chế tài, để tránh tạo ra những “khu ổ chuột trên cao”. Nhưng kinh nghiệm cho thấy, việc này không hề đơn giản. Một câu hỏi mà nhiều chuyên gia cùng đặt ra là: Điều gì đảm bảo sau một thời gian nữa, các khu chung cư tư nhân này không bị cơi nới, xuống cấp như tình trạng đã xảy ra với loại nhà tập thể, nhà 61 trước đây?

 

Thậm chí, vấn đề với mô hình chung cư tư nhân này có thể còn trầm trọng hơn, vì loại nhà 61 trước đây còn có cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý, còn với loại nhà này ai sẽ chịu trách nhiệm quản lý?

Các căn hộ chung cư tư nhân đều có diện tích nhỏ, thường chỉ dưới 45m². Theo tính toán của nhiều người mua các căn hộ này, họ sẽ ở một vài năm, khi con cái lớn và điều kiện kinh tế khá hơn sẽ chuyển đến nơi khác rộng rãi hơn. Tuy nhiên, không có gì đảm bảo cho tính toán đó là chắc chắn đúng và khả năng những căn hộ này bị cơi nới như tình trạng đã xảy ra với các căn hộ tập thể cũ là khó tránh khỏi.

Mới xuất hiện một thời gian ngắn, nhưng mô hình chung cư tư nhân đang phát triển khá nhanh, đặc biệt, tập trung ở các khu vực dân cư đã phát triển. Tức là những khu vực mà theo các chuyên gia quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, vốn đã chịu một sức ép lớn. Do đó, nếu các cơ quan quản lý không kịp thời có cơ chế giám sát, quản lý hiệu quả thì sự phát triển tự phát này có thể để lại hậu quả khôn lường trong tương lai.