Chung cư tư nhân: Linh hoạt để được cấp “sổ đỏ”, “sổ hồng”

 

Với loạt bài “Chung cư tư nhân, mô hình nhà ở mới tại Hà Nội”, Báo GĐ&XH tiếp tục nhận được những ý kiến phản hồi từ phía độc giả. Dưới đây là tiết lộ của một chủ đầu tư về quy trình xin cấp phép dự án và làm giấy tờ chứng nhận sở hữu cho các căn hộ chung cư tư nhân.

 

Trao đổi với PV Báo GĐ&XH, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, Bộ đang nghiên cứu và sớm có câu trả lời về mô hình nhà chung cư tư nhân này. Ông Trịnh Hồng Quân (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng) cũng đã liên hệ với Báo GĐ&XH để tìm hiểu thông tin về mô hình nhà này và cho biết, Cục sẽ vào cuộc để điều tra về thực trạng của các chung cư tư nhân trên địa bàn Hà Nội.

Như Báo GĐ&XH đã phản ánh từ các số báo trước, theo các quy định hiện hành, những dự án chung cư tư nhân sẽ gặp không ít rắc rối khi xin giấy phép xây dựng. Đặc biệt, người mua các căn hộ chung cư này có thể sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) và sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, theo một số chủ đầu tư chung cư tư nhân, họ đã có cách riêng để giải quyết bài toán này.

Theo một chủ đầu tư chung cư tư nhân, để làm “sổ đỏ”, trước khi xây dựng chủ đầu tư phải xin phép xây dựng tại phòng quản lí đô thị địa phương.

 

Chẳng hạn, nếu muốn xây mỗi tầng 2 phòng, liên kết giữa các phòng là hành lang chung thì phải xin phép thiết kế đúng như thế. Sau khi xây dựng xong thì đăng kí nhà xây mới vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan địa chính.

 

Chẳng hạn, một khu nhà 6 tầng, mỗi tầng có 2 phòng, liên kết giữa 2 phòng là một hành lang chung. Sau khi xây xong, chủ đầu tư phải ra cơ quan địa chính đăng kí khối nhà 6 tầng đó vào “sổ đỏ” của mình. Như vậy, chủ đầu tư sẽ sở hữu một khối nhà 6 tầng hợp pháp.

Sau đó, nếu chủ đầu tư bán cho ông A 1 phòng trong khu nhà 6 tầng đó, thì chỉ cần ra cơ quan địa chính xin đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (mua bán một phần), sau đó ra Công ty TNHH nhà nước một thành viên Địa chính Hà Nội xin làm hồ sơ hiện trạng nhà. Nhân viên của Công ty Địa chính sẽ xuống đo vẽ chính xác vị trí căn phòng sẽ bán cho ông A. Việc tách từng “sổ đỏ” ra cho từng hộ mua áp dụng luật bán từng phần tài sản gắn liền với đất cho nhiều cá nhân khác nhau. Tại cơ quan địa chính có một loại đơn là Đơn đề nghị chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (mua bán một phần). Đây là mẫu đơn do Bộ Tài nguyên - Môi trường phát hành cho các cơ quan địa chính trên toàn quốc.

Sau khi tất cả những loại hồ sơ đó xong, ông A và chủ đầu tư chỉ cần đem tới cơ quan địa chính nộp và chờ có công văn mua bán một phần gửi tới phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi đã làm hợp đồng công chứng thì đến khâu nộp thuế và chờ sổ đỏ cho phần căn phòng đã được chuyển nhượng. Với cách thức tương tự, chủ đầu tư có thể bán tiếp phần còn lại cho ông B, ông C, ông D...

Tuy nhiên, chủ đầu tư này cũng thừa nhận: “Để làm được như trên không phải cán bộ địa chính nào cũng có thể thụ lí hồ sơ được vì nó khá phức tạp. Chỉ có những cán bộ thực sự hiểu rõ và biết cách vận dụng luật linh hoạt vào thực tế mới nhận làm, còn lại đều trả lời là chưa có tiền lệ nên không thể làm được”. Ông tỏ ra bức xúc: “Thiết nghĩ cứ chưa có tiền lệ mà luật cho phép thì người dân không được làm sao? Nếu vậy, đến bao giờ mới có những mô hình kinh doanh mới được áp dụng? Chờ để có tiền lệ thì đến lúc nào?”.

Một khu chung cư tư nhân tại Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy. Ảnh: Chí Cường

 

Với những gì đã và đang diễn ra ở các chung cư thương mại, vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng luôn là nguyên nhân chính gây ra các tranh chấp. Vậy với những chung cư tư nhân, vấn đề này được giải quyết như thế nào? 

Thực tế, các chủ đầu tư đã có cách làm của riêng mình để giải quyết vấn đề này. Theo như phản ánh, “sổ đỏ” cho những căn phòng đã bán thể hiện khá chi tiết các phần sở hữu gồm: Diện tích đất sử dụng chung là toàn bộ diện tích thửa đất dùng để xây khu nhà. Nghĩa là mọi người sống trên khu nhà đó đều có quyền sử dụng thửa đất này và nó là tài sản chung của mọi người sống trong khu nhà đó, không thuộc quyền sử dụng riêng của bất cứ cá nhân nào. Diện tích nhà sử dụng riêng là diện tích căn phòng mà người mua đã bỏ tiền ra mua nó. Diện tích nhà sử dụng chung là diện tích hành lang đi chung giữa các phòng và diện tích ô cầu thang của khu  nhà.

Về hệ thống điện nước, mỗi phòng đều có đường cấp nước riêng biệt. Hệ thống bể chứa nước cũng hoàn toàn riêng biệt. Có bao nhiêu phòng trong một khu nhà là có bấy nhiêu bể chứa nước cũng như ống cấp nước lên và xuống. Tương tự, hệ thống cung cấp điện cũng riêng biệt. Thực tế, cách làm này sẽ tránh được những rắc rối do việc sử dụng chung hạ tầng xảy ra như ở một số chung cư thương mại.

Trao đổi với PV Báo GĐ&XH, các chủ đầu tư có nhiều kinh nghiệm cũng khuyến cáo, những người có ý định mua loại nhà này, trước khi mua phải kiểm tra những giấy tờ sau: Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất dùng để xây dựng khu nhà định mua. Đặc biệt, chú ý phải được giao dịch với người đứng tên trong “sổ đỏ” đấy. Khi đã gặp phải yêu cầu họ xuất trình giấy chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu xem có khớp với người đứng tên trong “sổ đỏ”  hay không. Thứ hai, giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế của khu nhà đã được cơ quan quản lí đô thị xét duyệt. Thứ ba, hồ sơ thiết kế điện nước của toàn khu nhà và của riêng từng phòng.