Dự án 459 Bạch Mai: Lỗ hổng hợp đồng BCC và hành trình chuyển dịch đất công sang tư nhân, nguy cơ thất thoát ngân sách gần 13.000 tỷ đồng

UBND phường Bạch Mai thông tin về Dự án 459 Bạch Mai của Công ty CP Thực phẩm Hà Nội 'án binh bất động' gần 2 thập kỷ

GĐXH - Gần 15 năm kể từ ngày được phê duyệt quy hoạch và cấp chứng nhận đầu tư, Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại số 54 ngõ 459 phố Bạch Mai (TP Hà Nội) vẫn nằm trên giấy. Trước tinh thần chỉ đạo xử lý dứt điểm các dự án chậm tiến độ của UBND TP. Hà Nội, đại diện UBND phường Bạch Mai đã cung cấp hồ sơ, đồng thời chính thức lên tiếng về thực trạng khu đất, đặc biệt là hoạt động trông giữ xe tự phát tại đây.

Từ 'bắt tay' di dời nhà xưởng đến hợp đồng BCC kín kẽ

Khu đất hơn 2.000 m² tại số 54 ngõ 459 phố Bạch Mai (phường Bạch Mai, Hà Nội) trước đây vốn là cơ sở kho lạnh và xưởng chế biến thực phẩm của Công ty TNHH MTV Thực phẩm Hà Nội (doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thuộc Tổng công ty Thương mại Hà Nội - Hapro; nay là Công ty CP Thực phẩm Hà Nội)). Thực hiện chủ trương di dời các cơ sở sản xuất không còn phù hợp quy hoạch ra khỏi nội đô, ngày 09/10/2009, UBND TP. Hà Nội ban hành Văn bản số 9767/UBND-CT chấp thuận cho phép đơn vị này di dời và hợp tác với đối tác có năng lực để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Chưa đầy một tháng sau chủ trương trên, ngày 02/11/2009, Công ty Thực phẩm Hà Nội đã ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) số 629/2009/HANOIFOOD-COTANA và các phụ lục kèm theo với Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Thành Nam (nay là Công ty Cổ phần Tập đoàn Cotana). Bản chất thỏa thuận: Một bên góp quyền sử dụng khu đất công hiện hữu, bên còn lại rót vốn và tổ chức thi công xây lắp.

Đến tháng 9/2011, UBND TP. Hà Nội chính thức cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 01121001026 ghi nhận liên danh hai đơn vị này là đồng chủ đầu tư "Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở" với tổng mức đầu tư ban đầu gần 134 tỷ đồng (chính xác là 133,897 tỷ đồng).

Kiểm toán Nhà nước chỉ rõ thất thoát lợi ích công vào túi tư nhân

Thoạt nhìn, đây là mô hình xã hội hóa kêu gọi vốn đầu tư thông thường theo chủ trương của Thành phố. Tuy nhiên, bản chất việc phân chia lợi ích tài chính chỉ thực sự bị phơi bày khi Kiểm toán Nhà nước (KTNN) Khu vực I vào cuộc kiểm toán chuyên đề quản lý đất đai sau cổ phần hóa giai đoạn 2011 - 2017.

Tại Thông báo kết quả kiểm toán số 410/TB-KVI ngày 07/06/2019, cơ quan kiểm toán đã vạch rõ những quyền lợi tài chính rất lớn mà Công ty Thực phẩm Hà Nội nhận được từ việc đem quyền thuê khu đất 459 Bạch Mai đi hợp tác, cụ thể như sau:

Khoản hỗ trợ tiền mặt: Ngay sau khi đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt, đối tác phải chi trả ngay cho Công ty Thực phẩm Hà Nội khoản hỗ trợ bằng tiền là 1 tỷ đồng. 

Quyền mua bất động sản với giá ưu đãi: Sau khi công trình hoàn thành, doanh nghiệp nhà nước này được nhận sàn thương mại và mua căn hộ với giá gốc thấp hơn rất nhiều so với thị trường, cụ thể: 

Tại khối chung cư 8 tầng: Được mua 2 sàn kinh doanh (1.142 m²) và sàn dịch vụ tầng 1 (88,6 m²) với giá ưu đãi chỉ 22 triệu đồng/m². 

Tại khu nhà ở liền kề 5 tầng: Được phân phối 2 căn hộ (145 m²) với giá 65 triệu đồng/m². 

Thặng dư hàng chục tỷ đồng: KTNN tính toán, tổng giá trị thặng dư chênh lệch tối thiểu mà Công ty Thực phẩm Hà Nội được hưởng từ hợp đồng này lên tới hơn 12,734 tỷ đồng. Ngoài ra, nếu quy hoạch được duyệt tăng thêm diện tích sàn, doanh nghiệp còn được ưu tiên mua tiếp 50% diện tích sàn tăng thêm theo suất đầu tư giá gốc.

Nghịch lý lớn nhất nằm ở thời điểm cổ phần hóa doanh nghiệp vào cuối năm 2014. Quyết định số 5965/QĐ-UBND ngày 13/11/2014 của UBND TP. Hà Nội phê duyệt giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa chỉ ghi nhận giá trị tài sản vật chất trên đất cũ (kho lạnh, xưởng chế biến). Toàn bộ các quyền lợi tài chính, quyền mua sàn thương mại giá rẻ hình thành từ lợi thế khai thác khu đất công 459 Bạch Mai đã hoàn toàn bị bỏ ngoài giá trị doanh nghiệp và không hề được công bố trong Bản cáo bạch bán đấu giá cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO).

Cơ quan kiểm toán khẳng định rằng, về bản chất, các khoản lợi ích kinh tế trên đều phát sinh trực tiếp từ lợi thế vị trí đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước cho thuê. Do doanh nghiệp đã cổ phần hóa và Nhà nước thoái hết vốn, nên toàn bộ nguồn thặng dư khổng lồ này đương nhiên bị chuyển dịch sang tay các cổ đông tư nhân. 

Tại văn bản trên, Kiểm toán Nhà nước cũng nhấn mạnh: "Việc không thực hiện đấu giá khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã làm Nhà nước mất đi một khoản lợi ích thu được từ quyền khai thác các dự án trên đất đai thuộc sở hữu nhà nước".

Đổi vai chủ đầu tư và 'nút thắt' pháp lý không lối thoát

Không dừng lại ở việc chuyển dịch quyền lợi ngầm, quyền kiểm soát dự án trên thực địa cũng nhanh chóng đổi chủ. 

Ngày 19/08/2015, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 4124/QĐ-UBND chấp thuận điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án. Đồng thời công nhận việc Công ty Thực phẩm Hà Nội ủy quyền cho đối tác là Tập đoàn Cotana làm đại diện Chủ đầu tư dự án.

Từ đây, Cotana trực tiếp bỏ vốn nộp gần 48 tỷ đồng tiền sử dụng đất giai đoạn 1; chi hơn 6,18 tỷ đồng bồi thường giải phóng mặt bằng và gõ cửa các cơ quan quản lý để xin cấp phép thi công. Tuy nhiên, dự án lập tức rơi vào vòng xoáy bế tắc pháp lý kéo dài, cụ thể:

Tháng 4/2019, KTNN ban hành Thông báo 124/TB-KTNN kiến nghị UBND TP. Hà Nội xem xét thu hồi đất dự án 459 Bạch Mai vì được cho phép chuyển mục đích sử dụng 1.721,1 m² đất vào tháng 7/2017 (thời điểm sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) mà không qua đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời dự án đã chậm trễ tiến độ nhiều năm. 

Ngay sau đó, để gỡ vướng, chủ đầu tư liên tục gửi đơn thư và dẫn chiếu Công văn 4908/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 26/09/2019 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: "Doanh nghiệp đang quản lý đất khi xin chuyển mục đích đúng theo phương án cổ phần hóa đã duyệt thì không thuộc diện phải đấu giá quyền sử dụng đất".

Tranh chấp pháp lý và sự thận trọng của cơ quan quản lý sau các kết luận kiểm toán khiến dự án hoàn toàn đình trệ khi Giấy chứng nhận đầu tư đã hết hạn từ cuối năm 2017; hồ sơ xin gia hạn nộp từ tháng 3/2018 bị dừng lại; Sở Xây dựng từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp phép xây dựng vì chưa có quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư; mặt bằng hiện trường cũng chưa thể giải phóng triệt để do vướng mắc kéo dài với hộ dân tại lối đi.

Đến lúc cần một phán quyết dứt khoát

Suốt 17 năm qua (2009 - 2026), khu đất vàng tại số 54 ngõ 459 Bạch Mai vẫn là bãi đất ngổn ngang, đã và đang biến tướng thành điểm trông giữ xe tự phát gây mất an toàn và làm phát sinh những hệ lụy khiếu kiện kéo dài.

Mới đây nhất, tại Thông báo số 1077/TB-UBND ngày 24/07/2026, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã ra "tối hậu thư", yêu cầu các nhà đầu tư của 300 dự án chậm triển khai (trong đó có Dự án 459 Bạch Mai) phải khẩn trương hoàn thành toàn bộ thủ tục pháp lý. Thành phố tuyên bố đanh thép: "Doanh nghiệp không đủ năng lực hoặc tiếp tục chậm trễ sẽ bị lập hồ sơ thu hồi dự án, thu hồi đất theo luật định".

Động thái gần đây của Tập đoàn Cotana khi nộp hồ sơ xin giảm vốn đầu tư từ 133,8 tỷ đồng xuống còn 92,2 tỷ đồng và xin lùi tiến độ đến hết năm 2028 thực chất là nỗ lực tìm kiếm lối thoát sau nhiều năm bị "đóng băng". 

Tuy nhiên, việc Sở Tài chính phải lấy ý kiến thẩm định khắt khe từ UBND phường Bạch Mai và các sở chuyên ngành đã cho thấy tính chất phức tạp của khu đất này.

Dự án 54 ngõ 459 Bạch Mai là bài học điển hình về lỗ hổng thể chế trong việc quản lý đất đai công sản gắn liền với cổ phần hóa. Đã đến lúc chính quyền Thủ đô cần có một hàng động quyết liệt để tháo gỡ dứt điểm rào cản hành chính nếu dự án đủ điều kiện, hoặc thực hiện nghiêm kiến nghị của Kiểm toán Nhà nước để thu hồi khu đất, chấm dứt hoàn toàn tình trạng dùng dằng "ôm đất công" kéo dài suốt gần hai thập kỷ.

Bức tranh tài chính của Công ty CP Thực phẩm Hà Nội và dấu hỏi lớn về nguồn lực triển khai Dự án 459 Bạch Mai

GĐXH - Bị UBND TP Hà Nội "xướng tên" vì chậm tiến độ tại khu đất "vàng" ở Bạch Mai, Công ty CP Thực phẩm Hà Nội (HAF) dường như đang đối mặt với bài toán nan giải về nguồn lực triển khai. Bởi bức tranh tài chính Quý 2/2026 của HAF lộ rõ sự suy giảm khi lỗ lũy kế vượt 120 tỷ đồng, nợ ngắn hạn gấp đôi tài sản và hơn 60% tổng tài sản bị "chôn chặt" tại các dự án dở dang.

Chậm triển khai hàng thập kỷ, dự án khu nhà ở phường Bạch Mai của Công ty CP Thực phẩm Hà Nội có dấu hiệu sử dụng sai mục đích

GĐXH - Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại số 54, ngõ 459 phố Bạch Mai (phường Bạch Mai) vừa được UBND TP. Hà Nội "xướng tên" trong danh sách 300 dự án chậm triển khai trên địa bàn. Trong khi các thủ tục pháp lý dường như vẫn "đóng băng" suốt nhiều năm, khu đất "vàng" rộng hơn 2.000m² này lại đang được biến tướng thành bãi trông giữ xe có thu tiền.