Hiếm hoi, những condotel đã được cấp sổ đỏ: Chuyên gia pháp lý nói gì?

Condotel dưới góc nhìn pháp lý

PV: Thưa luật sư, condotel hiện được pháp luật Việt Nam định nghĩa như thế nào? Vướng mắc lớn nhất trong việc cấp sổ đỏ, sổ hồng cho loại hình này nằm ở đâu?

Luật sư Đặng Văn Cường: Pháp luật Việt Nam hiện nay không có khái niệm cụ thể về "Condotel". Cụm từ Condotel này từ viết tắt của Condo và Hotel, dịch sát nghĩa là căn hộ khách sạn – được hiểu là một khu vực nhà ở vừa có chức năng của khách sạn, vừa có chức năng như một căn hộ.

Thời điểm Luật đất đai 2013 còn hiệu lực, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai, có bổ sung trường hợp chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng không phải nhà ở tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó, quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đặt ra một khái niệm "Công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch". Như vậy, Condotel cũng có thể hiểu là công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch.

Theo các quy định Luật đất đai 2024, công trình xây dựng không phải là nhà ở là đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất theo quy định tại Điều 149 Luật đất đai 2024.

Đối với việc cấp sổ cho Condotel, hiện nay pháp luật đang có nhiều vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý và những vướng mắc này xuất phát từ quy định pháp luật chứ không phải khâu thực thi của địa phương có chậm trễ. Cụ thể: Khung pháp lý hiện nay chưa hoàn thiện do chưa có quy định rõ ràng, thống nhất về condotel và các loại bất động sản nghỉ dưỡng (về quyền sở hữu, giao dịch, cho thuê, huy động vốn, cam kết lợi nhuận…). Bên cạnh đó, pháp luật hiện cũng chưa điều chỉnh kịp thời như chưa kiểm soát được "cam kết lợi nhuận", chưa có quy định đầy đủ cho thuê sở hữu kỳ nghỉ, huy động vốn mới chỉ dừng lại ở việc bán bất động sản hình thành trong tương lai. 

Luật Đất đai 2024 liệu có tháo gỡ nút thắt?

PV: Chính phủ từng ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP để tháo gỡ khó khăn cho condotel, nhưng nay đã hết hiệu lực. Vậy Luật Đất đai 2024 có tạo hành lang pháp lý đủ vững chắc hơn không?

Luật sư Đặng Văn Cường: Hiện nay, Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã hết hiệu lực pháp luật từ ngày 01/8/2024. Hiện tại, chưa có văn bản nào được Chính phủ ban hành để thay thế nghị định này.

Luật đất đai 2024 đã bổ sung nhiều quy định mới nhằm khắc phục những vướng mắc liên quan đến loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel. Cụ thể, Luật đất đai 2024 đã mở rộng cơ sở pháp lý, cho phép người mua căn hộ du lịch có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo thời hạn của các dự án.

Tuy nhiên Luật đất đai 2024 cũng chưa giải quyết triệt để được phần sở hữu chung – riêng với loại hình Condotel. Các quy định pháp luật hiện tại cũng chưa quy định về cơ chế bảo trì, vận hành, quyền lợi dài hạn cho người mua căn hộ du lịch. Do đó, cần thiết phải có những sửa đổi, thay đổi luật để kịp thời quy định, bổ sung những vấn đề này.

PV: Từ góc độ luật sư, để bảo vệ quyền lợi người mua, cần thêm những quy định hoặc hướng dẫn cụ thể nào từ cơ quan quản lý?

Luật sư Đặng Văn Cường: Từ góc độ luật sư, để bảo vệ quyền lợi của người mua condotel, cần sớm có những quy định và hướng dẫn cụ thể từ cơ quan quản lý như:

Thứ nhất, ban hành khung pháp lý thống nhất về loại hình căn hộ du lịch, trong đó quy định rõ căn cứ để cấp sổ hồng, thời hạn sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, bổ sung quy định chi tiết về phần sở hữu chung – riêng, trách nhiệm bảo trì và quản lý vận hành tòa nhà condotel tương tự như chung cư.

Thứ ba, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ việc huy động vốn, bảo đảm dự án đủ điều kiện pháp lý mới được bán, đồng thời bắt buộc bảo lãnh ngân hàng để hạn chế rủi ro cho khách hàng.

Thứ tư, yêu cầu minh bạch hóa các cam kết lợi nhuận, quy định rõ trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng thỏa thuận.

Thứ năm, cần cơ chế giải quyết tranh chấp chuyên biệt và nhanh chóng nhằm bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư cá nhân trong loại hình bất động sản mới này.

Vì sao hàng chục nghìn condotel chưa có sổ đỏ?

PV: Thực tế hiện nay có bao nhiêu dự án condotel đã được cấp sổ đỏ? Những con số công bố liệu có phản ánh đúng thị trường?

Luật sư Đặng Văn Cường: Theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP, các công trình căn hộ khách sạn – nghỉ dưỡng, nhà phố - biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú được xây dựng trên đất thương mại sẽ được cấp sổ hồng. Do đó, sẽ có khoảng 83.000 căn Condotel trên cả nước sẽ được cấp giấy chứng nhận. Những con số này không phản ánh đúng thực tế bởi cho đến thời điểm Nghị định 10/2023/NĐ-CP hết hiệu lực, tại Việt Nam mới chỉ có 02 dự án Condotel được cấp sổ hồng là Dự án Cham Oasis Nha Trang và dự án FLC Quy Nhơn. Tỉnh Khánh Hòa là địa phương đã tiên phong trong việc cấp sổ cho Condolel.

Condotel – tiềm năng lớn nhưng còn nhiều rào cản

PV: Theo luật sư, mô hình condotel có tiềm năng nhân rộng không?

Luật sư Đặng Văn Cường:  Mô hình condotel có tiềm năng nhân rộng nhờ sự phát triển mạnh mẽ của du lịch và nhu cầu kết hợp vừa nghỉ dưỡng vừa đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay mô hình này vẫn gặp nhiều rào cản, chủ yếu do hành lang pháp lý chưa đầy đủ, thời hạn sở hữu chỉ giới hạn 50–70 năm, cam kết lợi nhuận thiếu kiểm soát dễ phát sinh tranh chấp, cùng với việc huy động vốn và cấp sổ hồng còn nhiều vướng mắc. Nếu những bất cập này sớm được tháo gỡ, condotel sẽ trở thành một kênh đầu tư và phát triển du lịch quan trọng tại Việt Nam. 

PV: Xin trân trọng cảm ơn luật sư Đặng Văn Cường.

Khó cấp ‘sổ đỏ’ vì chưa có 'danh phận', giá rao bán Condotel vẫn cao ngất ngưởng

GĐXH - Mặc dù đã có thêm nguồn cung và được kỳ vọng “cởi trói” pháp lý, condotel loại hình từng là biểu tượng của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình trạng bế tắc. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá rao bán condotel vẫn neo cao, khiến giới đầu tư vừa kỳ vọng, vừa dè chừng.

Condotel "hiếm như lá mùa thu", cả miền Trung không có căn bán mới

(Dân trí) - Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục trầm lắng với số liệu đáng chú ý là cả tháng 8 vừa qua, miền Trung tiếp tục không ghi nhận nguồn cung condotel mở bán mới.