Khó cấp ‘sổ đỏ’ vì chưa có 'danh phận', giá rao bán Condotel vẫn cao ngất ngưởng

Condotel khó cấp sổ đỏ vì 'nghẽn' khung pháp lý

Theo DKRA Group, năm 2025 dự kiến có khoảng 6.500 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được tung ra thị trường, trong đó có 3.000 căn condotel, tăng gần gấp 3 lần so với năm 2024. Tuy nhiên, con số này vẫn chỉ bằng một phần nhỏ so với giai đoạn cao điểm 2018 – 2019.

Sự trở lại về nguồn cung cho thấy sức hấp dẫn lâu dài của phân khúc này. Song, rào cản lớn nhất vẫn nằm ở khung pháp lý. Dù Nghị định 10/2023 và Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng mở đường cho việc cấp sổ hồng cho condotel, nhưng đến nay, số dự án thực sự đủ điều kiện vẫn hiếm hoi. Lý do: đa phần condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ - loại đất chưa được pháp luật cho phép giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài cho từng căn.

Thực tế, nhiều dự án condotel được phê duyệt đầu tư dưới dạng "căn hộ khách sạn cho thuê". Với pháp lý này, hợp đồng chỉ mang tính chất thuê dài hạn, không đủ điều kiện cấp sổ riêng cho từng căn. Một số địa phương từng "xé rào" cấp  sổ đỏ cho condotel, nhưng sau đó buộc phải thu hồi do thiếu cơ sở pháp lý.

Rao bán rầm rộ, giá không hề rẻ

Dù vướng pháp lý, trên thị trường thứ cấp, condotel vẫn được rao bán với mức giá cao. Khảo sát trên batdongsan.com.vn tháng 10/2025 cho thấy:

Một căn condotel 2 phòng ngủ, diện tích 81m² tại dự án Newtown Diamond Đà Nẵng đang được chào bán 5,91 tỷ đồng (khoảng 72,9 triệu đồng/m²).

Một căn 1 phòng ngủ, diện tích 30m² tại Aria Bay Tower Hạ Long (Quảng Ninh) rao giá 2,2 tỷ đồng, tương đương 73,33 triệu đồng/m².

Điều này cho thấy, dù pháp lý còn mập mờ, condotel vẫn hấp dẫn một bộ phận nhà đầu tư tin vào tiềm năng du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý khiến nhiều người ví đây là "bảo bối nửa vời", có thể sinh lời nhưng cũng có thể mất trắng.

Giải pháp nào để condotel thoát cảnh "ngủ đông"?

Các chuyên gia đều chung quan điểm: Muốn "giải cứu" condotel, cần luật hóa rõ ràng loại hình này. Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi phải có định nghĩa cụ thể về condotel, officetel, shophouse…, đồng thời quy định rõ về quyền sở hữu và thời hạn sử dụng đất.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây cũng kiến nghị Chính phủ cho phép cấp sổ hồng có thời hạn tối đa 50 năm cho condotel xây trên đất thương mại dịch vụ. Với những dự án có thể chuyển đổi sang đất ở, HoREA đề nghị cấp sổ lâu dài sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Condotel từng là "ngôi sao" của bất động sản nghỉ dưỡng, nay đang "ngủ đông" vì vướng mắc pháp lý. Nghị định, luật mới đã mở ra hy vọng, nhưng chưa đủ mạnh để hồi sinh phân khúc này. Trong khi đó, giá condotel trên thị trường vẫn neo cao, phản ánh nghịch lý: sản phẩm chưa có danh phận pháp lý rõ ràng nhưng vẫn được chào bán như hàng hóa cao cấp.

Làm sổ đỏ lần đầu không được thiếu những loại giấy tờ nào?

GĐXH - Sổ đỏ là chứng thư pháp lý duy nhất xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc tài sản trên đất hợp pháp. Khi làm sổ đỏ lần đầu, người dân cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết nào?

Biết lý do này, người dân nên làm sổ đỏ trước năm 2026 kẻo bị thiệt

GĐXH - Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất tại các tỉnh, thành sẽ được cập nhật hằng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây. Theo đó, chi phí làm sổ đỏ sẽ tăng.