Khối đế chung cư ‘đắp chiếu’ lãng phí hàng nghìn m2 mặt bằng thương mại

Những ngày đầu tháng 3, ghi nhận của phóng viên Chuyên trang Gia đình và Xã hội tại khu vực phía Tây Hà Nội cho thấy tình trạng mặt bằng thương mại tại các khối đế chung cư bị bỏ không diễn ra khá phổ biến.

Tại tòa chung cư ICID Complex (Khu C Geleximco – Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội), dù nằm trên trục đường lớn, giao thông thuận tiện, nhưng 3 tầng sàn thuộc 2 khối đế gần như không có hoạt động kinh doanh đáng kể. Nhiều mặt bằng đóng cửa im lìm, giấy dán cho thuê đã cũ, bong tróc theo thời gian.

Đáng chú ý, trong bối cảnh đó, giá căn hộ tại dự án này vẫn ở mức cao, dao động khoảng 70–80 triệu đồng/m2. Sự tương phản giữa giá trị bất động sản và hiệu quả khai thác thương mại khiến không ít người đặt câu hỏi về tính bền vững trong phát triển dự án.

Không chỉ riêng ICID Complex, tình trạng tương tự cũng diễn ra tại nhiều khu chung cư khác, đặc biệt ở các khu vực vùng ven.

Thói quen tiêu dùng thay đổi khiến hàng nghìn mặt bằng kinh doanh ế ẩm

Trao đổi với phóng viên, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), cho biết khối đế chung cư từng được kỳ vọng là "mảnh đất vàng" nhưng đang dần trở thành gánh nặng.

Theo bà Miền, thị trường hiện có sự phân hóa rõ rệt. Các dự án cao cấp tại khu vực trung tâm vẫn khai thác hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy cao nhờ chiến lược bài bản và thu hút được thương hiệu lớn. Ngược lại, phần lớn các khối đế bị bỏ trống lại nằm ở các khu vực vùng ven, nơi mật độ cư dân chưa đủ lớn.

"Khối đế thương mại chủ yếu phục vụ cư dân nội khu. Khi lượng cư dân còn ít hoặc sức mua thấp, các cửa hàng khó duy trì hoạt động, dẫn đến việc đóng cửa hoặc không có người thuê", bà Miền phân tích.

Bên cạnh đó, một nguyên nhân đáng chú ý là sự lệch pha giữa kỳ vọng của chủ đầu tư và thực tế thị trường. Nhiều nơi đưa ra mức giá thuê cao, vượt quá khả năng chi trả của hộ kinh doanh nhỏ lẻ.

Ngoài yếu tố nội tại dự án, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng góp phần khiến khối đế chung cư mất dần sức hút.

Theo chuyên gia, xu hướng mua sắm online ngày càng phổ biến khiến nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống giảm mạnh. Song song đó, người tiêu dùng hiện có xu hướng tìm đến các trung tâm thương mại tích hợp nhiều trải nghiệm như mua sắm – ăn uống – giải trí, thay vì các cửa hàng nhỏ lẻ.

Đáng chú ý, ngay trong các khu chung cư, cư dân còn tận dụng các hội nhóm nội bộ để mua bán, giao hàng tận nhà, khiến nhu cầu sử dụng không gian thương mại tại chỗ càng suy giảm.

Hệ lụy không chỉ dừng ở bài toán kinh doanh

Việc khối đế "đắp chiếu" không chỉ ảnh hưởng đến doanh thu của chủ đầu tư mà còn kéo theo nhiều hệ lụy khác.

Một khu chung cư thiếu vắng siêu thị, quán cà phê, trường mầm non… sẽ giảm đáng kể chất lượng sống của cư dân. Đồng thời, không gian bỏ trống lâu ngày dễ xuống cấp, ảnh hưởng đến mỹ quan và giá trị tổng thể của dự án.

Theo bà Miền, để "hồi sinh" khối đế, chủ đầu tư cần thay đổi tư duy từ sớm: xây dựng chiến lược khai thác song song với phát triển căn hộ, xác định rõ nhu cầu cư dân, lựa chọn ngành hàng phù hợp và có chính sách hỗ trợ khách thuê trong giai đoạn đầu.

"Quan trọng hơn, cần xem khách thuê là đối tác đồng hành thay vì chỉ là người trả tiền thuê. Khi lợi ích được chia sẻ, hệ sinh thái thương mại mới có thể phát triển bền vững", bà nhấn mạnh.