Người dân và nhà đầu tư ồ ạt đi đấu giá đất nông thôn ở Nghệ An

Hồ sơ đấu giá tăng cao bất thường

Hơn một tuần qua, số lượng hồ sơ tham gia đấu giá đất tại một số phiên ở Nghệ An tăng đột biến. Tại xã Hưng Thông (huyện Hưng Nguyên), có 92 lô đất được đưa ra đấu giá, nhưng số hồ sơ tham gia lên tới 1.000. Mức giá khởi điểm 60 tỷ đồng cho 92 lô đất được đấu lên 150 tỷ đồng.

Tương tự, phiên đấu giá đất tại xã Xuân Lâm (huyện Nam Đàn) vào đầu tháng 5/2024 cũng ghi nhận số lượng hồ sơ kỷ lục với 1.100 hồ sơ đấu giá cho 108 lô đất. Chưa bao giờ cuộc đấu giá đất ở một vùng nông thôn mà thu hút hàng nghìn người dân địa phương và nhiều cá nhân, tổ chức môi giới và kinh doanh bất động sản từ khắp nơi đổ về tham dự như vậy.

Tại huyện Đô Lương, một số phiên đấu giá cũng thu hút đông đảo hồ sơ và giá trúng thường cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm. Đặc biệt, phiên đấu giá gần đây vào ngày 12/8, tại khu vực Đồng Màu, thuộc xã Yên Sơn, gần Trung tâm hành chính mới của huyện Đô Lương. Trung tâm dịch vụ đấu giá tỉnh đưa ra đấu 30 lô nhưng đã chứng kiến tình trạng giá trúng cao chênh lệch đáng kể so với giá khởi điểm. Cụ thể, trong số 30 lô đất được đấu giá, có một lô có giá trúng lên đến 5,969 tỷ đồng, trong khi giá khởi điểm chỉ là 4,161 tỷ đồng, chênh lệch lên tới 1,8 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu của phóng viên, mặc dù thị trường đấu giá đất nông thôn hiện đang rất sôi động, nhưng số lượng hồ sơ đông đảo chủ yếu do các sàn giao dịch và nhà đầu tư tạo sóng. Đơn cử, tại khu quy hoạch đấu giá ở xã Xuân Lâm, huyện Nam Đàn, trong số 108 lô đất được đấu giá, chỉ có 7 lô thuộc về người dân địa phương, còn lại 101 lô đều được các sàn giao dịch đấu trúng.

Tương tự, tại xã Hưng Thông, huyện Hưng Nguyên, trong số 92 lô đất đấu giá, có tới 90 lô do các sàn giao dịch từ TP Vinh và các xã khác ở Hưng Nguyên đấu trúng. Hay, tại khu quy hoạch Đồng Màu, xã Yên Sơn, huyện Đô Lương, 30 lô đất chủ yếu được các sàn giao dịch ngoài khu vực "ôm" trọn.

Ông Trần Doãn Phú, Trưởng phòng Tư pháp huyện Đô Lương cho biết, hồ sơ tham gia đấu giá ở huyện chủ yếu đến từ các sàn bất động sản từ TP Vinh và Diễn Châu. Để sở hữu đất, nhiều người dân địa phương phải mua lại từ các sàn với giá chênh lệch, từ 70 triệu đồng đến 200 triệu đồng so với giá đấu ban đầu.

Do chủ yếu mua gom đầu tư nên ngay sau khi các phiên đấu giá kết thúc, các sàn giao dịch ngay lập tức treo băng rôn và cử người túc trực tại khu vực vừa đấu để rao bán lại các lô đất với giá chênh lệch khoảng 100 triệu đồng mỗi lô. Tình trạng này diễn ra phổ biến tại nhiều khu vực, dẫn đến việc quỹ đất ở nông thôn bị giới đầu cơ thao túng, đẩy giá lên cao và tạo ra sóng ảo. Kết quả là người dân có nhu cầu thực sự phải chịu thiệt.

Sớm chấn chỉnh

Gần đây, các phiên đấu giá đất tại khu vực nông thôn Nghệ An đang có dấu hiệu bất thường. Sau mỗi phiên đấu giá, phần lớn các lô đất đều được các sàn giao dịch và nhà đầu tư ngoài địa bàn mua gom, khiến người dân địa phương, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình, không thể tiếp cận được.

Anh Hoàng Giang Nam, một người dân đang tìm mua đất ở xã Nhân Sơn, huyện Đô Lương, chia sẻ, dù biết rằng mua lại sẽ đắt hơn từ vài trăm triệu đồng. "Vì không quen với quy trình đấu giá, đặt giá thấp thì không trúng, mà đặt giá cao dễ bị hớ nên phải chấp nhận mua đất qua các nhà đầu tư", anh Nam nói.

Theo ông Trần Doãn Phú, Trưởng phòng Tư pháp huyện Đô Lương, sự xuất hiện của các sàn giao dịch và nhà đầu tư chuyên nghiệp là nguyên nhân chính khiến đấu giá đất khu vực nông thôn bị tác động. Hiện nay, quy định về tiền cọc đấu giá còn thấp và điều kiện tham gia chưa hạn chế các nhà đầu tư từng bỏ cọc. Hơn nữa, từ ngày 1/8/2024, nhiều quy định mới về đất đai và nhà ở có hiệu lực, trong đó có quy định của Luật Bất động sản liệt kê danh mục 105 đô thị không được phân lô bán nền, nhưng nhiều người dân vẫn chưa nắm rõ, dẫn đến tâm lý bị thao túng.

Ngoài ra, quy định về đấu giá khá thông thoáng, chỉ cần mua hồ sơ và đặt cọc từ 10-20% giá khởi điểm của lô đất, bất kỳ ai cũng có thể tham gia đấu giá. Luật không giới hạn số lượng lô đất mà một cá nhân có thể đấu giá. Sau khi trúng đấu giá, người mua có thời hạn 4 tháng để hoàn tất thanh toán. Trong khoảng thời gian này, người trúng đấu giá có thể chọn mua đất hoặc "lướt sóng" để kiếm lời.

Xảy ra tình trạng "cò" tạo sóng đất đấu giá ở vùng nông thôn, theo một số chuyên gia, nguyên nhân là bởi giá khởi điểm đưa ra đấu thời gian qua được xây dựng thấp hơn thời điểm sốt đất. Thêm vào đó, theo Nghị định số 10/NĐ-CP, thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau đấu giá lên tới 4 tháng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư có thời gian bán lại. Nếu giá trúng đấu cao và không bán được trong thời gian này, khả năng bỏ cọc cũng tăng cao.

Trước những diễn biến phức tạp trong các phiên đấu giá đất ở khu vực nông thôn gần đây, ông Nguyễn Ngọc Minh, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản (Sở Tư pháp) cho rằng, để đảm bảo các hoạt động đấu giá diễn ra đúng luật và cạnh tranh lành mạnh, đồng thời ngăn ngừa tình trạng các sàn giao dịch mua gom và tạo sóng ảo, các cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra và xử lý vi phạm. Ông Minh cũng đề xuất công khai thông tin trên các phương tiện truyền thông để tăng cường giám sát.

Về lâu dài, Trung tâm kiến nghị nâng mức tiền đặt cọc lên 50% giá trị tài sản và rút ngắn thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính xuống còn 30 ngày. Đồng thời, cần khai thác các kênh thông tin để giám sát các giao dịch sang nhượng lại đất sau đấu giá, đảm bảo thu nhập tăng thêm từ việc mua bán đất phải chịu thuế thu nhập đầy đủ.

Đất đấu giá ven Hà Nội ‘vượt mặt’ bảng giá đất nhiều khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình

Mức trúng đấu giá đất của các huyện ngoại thành Hà Nội từ 99-133 triệu đồng/m2, cao hơn so với bảng giá đất của các quận nội thành. Thậm chí còn cao hơn bảng giá đất nhiều khu vực trung tâm như quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng…