Chung cư chưa có sổ hồng vẫn được vay ngân hàng: Cơ hội lớn cho người mua nhà năm 2025

Trong suốt nhiều năm qua, cụm từ "chung cư chưa có  sổ hồng" luôn là một nỗi lo thường trực với người mua nhà. Không chỉ ảnh hưởng đến giá trị tài sản, tình trạng này còn khiến nhiều người gặp khó khi cần thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, theo quy định mới tại Luật Nhà ở 2023, từ năm 2025, những căn hộ chưa có sổ hồng nếu thuộc diện "hình thành trong tương lai" vẫn có thể được ngân hàng chấp nhận cho vay.

Cơ hội mới cho người mua nhà

Năm 2025 được kỳ vọng là thời điểm thị trường bất động sản có sự hồi phục, nhất là phân khúc chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, không phải người mua nào cũng đủ tiềm lực tài chính để thanh toán toàn bộ. Họ trông chờ vào các khoản vay ngân hàng, một công cụ hỗ trợ thiết thực giúp hiện thực hóa ước mơ an cư.

Trong bối cảnh đó, quy định mới tại khoản 2, Điều 160 của Luật Nhà ở 2023 đã tạo ra cú hích tâm lý quan trọng. Theo đó, các giao dịch mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (tức sổ hồng).

Hiểu đơn giản, nếu bạn mua một căn hộ đang xây dựng, hoặc vừa xây xong phần móng, thì dù chưa có sổ hồng, vẫn có thể dùng để vay ngân hàng, miễn là thỏa mãn các điều kiện pháp lý kèm theo. Điều này đang mở ra lối đi mới cho thị trường nơi mà người mua, người bán và cả ngân hàng đều có thể "bắt tay" mà không bị rào cản về thủ tục giấy tờ làm chùn bước như trước.

Thế chấp chung cư chưa có sổ hồng: Cần những gì?

Dù được phép vay vốn, người  mua nhà vẫn cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ đúng các quy định. Điều 184 Luật Nhà ở 2023 đã nêu rõ các loại giấy tờ cần thiết cho từng trường hợp.

Với chủ đầu tư thế chấp dự án hoặc căn hộ hình thành trong tương lai, cần có: Hồ sơ pháp lý của dự án; Thiết kế kỹ thuật được phê duyệt; Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao/thuê đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, căn hộ định thế chấp phải đã hoàn thành phần móng, và không nằm trong phần đã thế chấp toàn bộ dự án trước đó, trừ khi phần đó đã được giải chấp.

Với cá nhân mua căn hộ từ chủ đầu tư và muốn thế chấp ngân hàng, hồ sơ cần có: Hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư; Nếu là bên nhận chuyển nhượng thì phải có văn bản chuyển nhượng hợp đồng hợp pháp; Biên lai nộp tiền theo tiến độ trong hợp đồng; Căn hộ không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại.

Nếu cá nhân tự xây dựng nhà ở trên đất hợp pháp, thì cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện bắt buộc).

Tuy nhiên, việc "không có sổ" đồng nghĩa với rủi ro pháp lý cao hơn. Người dân cần rà soát kỹ tính minh bạch của dự án, đặc biệt là hồ sơ pháp lý, trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng vay vốn.

Các chuyên gia cũng cảnh báo, dù quy định mới là tín hiệu tích cực cho thị trường, nhưng không nên xem nhẹ vai trò của sổ hồng. Trong dài hạn, sổ hồng vẫn là bằng chứng quan trọng nhất để khẳng định quyền sở hữu, đặc biệt trong trường hợp cần sang nhượng, tranh chấp hoặc chuyển đổi tài sản.

Các tổ chức tín dụng sẽ vẫn rất cẩn trọng khi xét duyệt hồ sơ vay thế chấp với tài sản chưa có sổ hồng. Bởi vậy, người vay cần cung cấp đầy đủ chứng từ, hợp đồng và hồ sơ thanh toán đúng tiến độ.

Tuy vậy, quy định mới cũng tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai dự án nhanh hơn, đồng thời giải phóng nguồn cung  chung cư một trong những phân khúc vẫn có nhu cầu rất lớn tại đô thị.