Condotel: Vẫn bế tắc pháp lý, người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Dù được kỳ vọng trở thành "cú hích" thúc đẩy du lịch, nhưng cho đến nay, condotel vẫn loay hoay trong tình trạng mập mờ pháp lý, đặc biệt là việc cấp " sổ hồng" cho người mua. Nghịch lý ở chỗ, nhiều dự án vẫn được rao bán với giá cao, trong khi niềm tin của nhà đầu tư chưa được khơi thông.

Quyền sở hữu – "nút thắt" lớn nhất

Theo ghi nhận, nhiều dự án condotel tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… tiếp tục quảng cáo rầm rộ với mức giá hàng chục triệu đồng/m², thậm chí không kém gì căn hộ ở đô thị lớn. Tuy nhiên, điều khiến nhà đầu tư lo ngại chính là chưa có cơ sở pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài.

TS. Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, nhận định: "Condotel là loại hình 'lai' giữa căn hộ và khách sạn, nhưng hiện pháp luật chưa có khung pháp lý riêng. Vì thế, quyền lợi người mua chưa được bảo đảm như mua chung cư. Nhiều chủ đầu tư từng cam kết lợi nhuận hấp dẫn, nhưng khi thị trường du lịch khó khăn, nhà đầu tư rơi vào thế yếu vì không có giấy tờ pháp lý bảo chứng quyền sở hữu."

Nguy cơ "ngủ đông" kéo dài

Sau giai đoạn "sốt nóng", condotel rơi vào trạng thái trầm lắng. Nguyên nhân chính không nằm ở nhu cầu nghỉ dưỡng mà ở rủi ro pháp lý. Nhiều dự án sau khi bán hàng vẫn không thể bàn giao sổ, dẫn đến tranh chấp liên miên.

Luật sư Cường cho rằng: "Nếu không tháo gỡ được vướng mắc pháp lý, condotel sẽ còn 'ngủ đông' dài hạn. Khi người mua không nhìn thấy sự bảo đảm về tài sản, niềm tin thị trường rất khó khôi phục."

Theo các chuyên gia, việc hoàn thiện hành lang pháp lý là yếu tố quyết định cho sự sống còn của condotel. Trước hết, cần xác định rõ đây là loại hình bất động sản gì, quyền – nghĩa vụ của người mua, cũng như trách nhiệm quản lý, vận hành từ phía chủ đầu tư.

Nhà đầu tư thất vọng vì "xuống tiền" nhưng không có sổ 

Phần lớn người mua condotel đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng vì hành lang pháp lý cho loại hình này còn thiếu và chồng chéo. Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Du lịch chưa có quy định thống nhất, dẫn đến việc chưa xác định rõ phần sở hữu riêng – chung, quyền sử dụng đất chung, cũng như cơ chế quản lý, bảo trì, vận hành tòa nhà condotel. 

Bên cạnh đó, việc một số địa phương từng tùy tiện áp dụng khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" và sự chậm trễ trong thực thi càng khiến quá trình cấp sổ bị ách tắc, dù người mua đã bỏ ra số tiền lớn để sở hữu.

Luật sư Đặng Văn Cường chỉ ra: "Tranh chấp liên quan đến condotel, đặc biệt là chậm cấp sổ, xảy ra thường xuyên. Đây không phải hiện tượng cá biệt mà là hệ quả tất yếu của sự thiếu vắng khung pháp lý."

Rủi ro pháp lý khi mua condotel tương đối nhiều. Phần lớn đến từ việc khó cấp sổ hồng cho loại hình công trình xây dựng không phải nhà ở này. Người mua condotel có thể thường xuyên gặp những rủi ro như:

- Mua Condotel chưa được cấp sổ hồng.

- Cam kết lợi nhuận thiếu ràng buộc: Chủ đầu tư thường đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao nhưng không có cơ chế pháp lý bảo đảm, dẫn đến rủi ro khi họ không thực hiện đúng.

- Rủi ro về quyền sở hữu chung – riêng: Hiện tại chưa có quy định pháp luật điều chỉnh việc xác định phần diện tích sở hữu riêng, phần sở hữu chung và quyền sử dụng đất chung trong dự án condotel.

- Quản lý vận hành không rõ ràng: hiện nay cơ chế quản lý, vận hành tòa nhà condotel chưa đầy đủ đủ, dễ dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và người sở hữu.

- Huy động vốn trái pháp luật: Nhiều dự án condotel huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, thậm chí "dự án ma", khiến người mua có nguy cơ mất vốn

- Giới hạn thời gian sử dụng đất: Đất condotel thường chỉ được cấp quyền sử dụng có thời hạn (50–70 năm), không giống đất ở lâu dài, gây bất lợi cho người mua.

Riêng đối với trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc chủ đầu tư không bàn giao sổ như cam kết, đây là rủi ro phổ biến vì xuất phát từ cả lỗ hổng pháp lý lẫn năng lực thực tế của chủ đầu tư. Hiện nay, pháp luật chưa có quy định rõ ràng về việc cấp sổ hồng cho condotel, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư khó hoặc không thể hoàn tất thủ tục pháp lý để bàn giao cho khách hàng. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư sử dụng vốn huy động từ người mua để xoay vòng hoặc triển khai dở dang, khiến dự án bị đình trệ, kéo dài tiến độ. Người mua trong trường hợp này vừa không nhận được sổ để bảo đảm quyền sở hữu, vừa đối mặt với nguy cơ tài sản mất giá hoặc tranh chấp phát sinh.

Nhà đầu tư mới cần tỉnh táo

Trong khi chờ đợi chính sách tháo gỡ, giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư phải hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ pháp lý trước khi xuống tiền.

Luật sư Đặng Văn Cường nhấn mạnh: "Người mua cần rà soát kỹ hợp đồng, đặc biệt là điều khoản về quyền sở hữu, cam kết lợi nhuận và tiến độ bàn giao sổ. Đồng thời, nên theo sát tiến trình pháp lý của dự án. Nếu phát hiện dấu hiệu vi phạm, phải kịp thời tập hợp chứng cứ và tham vấn luật sư để bảo vệ quyền lợi."

Đối với người đang có ý định mua, nên ưu tiên các dự án đã hoàn thành xây dựng hoặc có pháp lý rõ ràng, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện bán từ cơ quan quản lý, đồng thời cân nhắc kỹ về tính thực tế của các cam kết lợi nhuận. Người mua nên tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc luật sư trước khi ký hợp đồng là cần thiết để hạn chế rủi ro trong dài hạn.

Đã lỡ mua condotel nhưng chưa được cấp sổ, phải làm gì?

Trong trường hợp đã ký hợp đồng mua condotel nhưng chưa được cấp sổ, luật sư cũng khuyến nghị người mua có thể thực hiện các bước sau để tự bảo vệ mình:

- Yêu cầu chủ đầu tư làm rõ về lý do chậm cấp sổ và thời hạn dự kiến hoàn thành.

- Lưu giữ chứng từ thanh toán, thông tin liên lạc vì đất là tài liệu, chứng cứ chứng minh việc giao dịch, mua bán nếu có kiện tụng, tranh chấp.

- Phối hợp với các khách hàng cùng trong tình trạng tương tự, nên cùng nhau làm việc với chủ đầu tư.

- Thuê Luật sư tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp nếu tham gia tố tụng. 

Có thể thấy, condotel vẫn là "ẩn số" trên thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu điểm nghẽn pháp lý không sớm được tháo gỡ, loại hình từng được kỳ vọng sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng "ngủ đông", để lại nhiều hệ lụy cho cả thị trường lẫn nhà đầu tư.

Khó cấp ‘sổ đỏ’ vì chưa có 'danh phận', giá rao bán Condotel vẫn cao ngất ngưởng

GĐXH - Mặc dù đã có thêm nguồn cung và được kỳ vọng “cởi trói” pháp lý, condotel loại hình từng là biểu tượng của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình trạng bế tắc. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá rao bán condotel vẫn neo cao, khiến giới đầu tư vừa kỳ vọng, vừa dè chừng.