Giá chung cư Nghệ An vượt ngoài tầm tay đối với người thu nhập khá

Giá căn hộ chung cư tăng cao

Khoảng gần một thập kỷ trước, giá căn hộ chung cư tại Nghệ An chỉ dao động ở mức 10-12 triệu đồng/m². Thế nhưng giai đoạn 2024-2025, mức giá trung bình trên thị trường sơ cấp đã vọt lên 30-40 triệu đồng/m², còn các dự án cao cấp ở trung tâm TP Vinh (cũ) thậm chí chạm ngưỡng hơn 50 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ trong vòng 10 năm, giá chung cư đã tăng hơn gấp ba lần.

Theo ghi nhận của PV, vào năm 2016, dự án chung cư Tân Phát (TP Vinh cũ) mở bán với giá khoảng 12-14 triệu đồng/m². Sau gần 10 năm, giá rao bán hiện nay đã tăng mạnh, phổ biến ở mức 30-35 triệu đồng/m². Những căn hộ có vị trí đẹp, được cải tạo hoặc nâng cấp nội thất còn được chào bán cao hơn đáng kể.

Tại dự án chung cư Hưng Thịnh, phường Hưng Lộc (cũ), nay là phường Vinh Lộc, giá bán thời điểm mở bán chỉ hơn 10 triệu đồng/m². Sau gần 14 năm bàn giao và đưa vào sử dụng, hiện nhiều căn hộ tại đây đã được rao bán lại với giá trên 30 triệu đồng/m², tăng gấp ba lần so với ban đầu.

Không chỉ các dự án cũ, nhiều chung cư mới đưa vào sử dụng trên 5 năm cũng chứng kiến mức tăng giá mạnh. Đơn cử, tại dự án T&T Victoria (số 1 Quang Trung, TP Vinh cũ), năm 2018, giá bán khởi điểm của chủ đầu tư chỉ dao động từ 12-15 triệu đồng/m². Đến nay, các căn hộ tại đây đang được chào bán trên thị trường thứ cấp với mức giá hơn 50 triệu đồng/m², tùy vị trí và tình trạng căn hộ.

Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, có nhiều nguyên nhân khiến giá căn hộ chung cư tại Nghệ An leo thang mạnh trong suốt thập kỷ qua. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ngày càng tăng là yếu tố chính, bên cạnh việc chi phí đầu vào cho xây dựng liên tục đội giá. Quá trình đô thị hóa và việc mở rộng quy hoạch TP Vinh (cũ) thu hút dòng vốn lớn, kéo theo làn sóng đầu tư, đầu cơ bất động sản. Tình trạng thiếu các dự án nhà ở xã hội, cùng với chính sách triển khai còn chậm, khiến nguồn cung căn hộ phù hợp với người thu nhập trung bình thấp càng thêm hạn chế.

Ngoài ra, tâm lý "ở chung cư là hiện đại" đang dần hình thành trong giới trẻ, góp phần làm tăng sức cầu. Thêm vào đó, tác động lan tỏa từ thị trường bất động sản Hà Tĩnh, Thanh Hóa và Cửa Lò, cùng sự xuất hiện của các dự án lớn như khu đô thị ven sông Lam, khu nghỉ dưỡng Cửa Lò hay đại đô thị phía Tây Nam Vinh (T&T, Tecco, Handico...) tạo hiệu ứng dây chuyền, khiến giá nhà đất ở khu trung tâm bị "neo cao", khiến chung cư tầm trung cũng phải tăng để tương thích.

Khi thu nhập không theo kịp giá thị trường

Trong khi giá căn hộ tại Nghệ An tăng gần gấp ba lần chỉ sau một thập kỷ, thì thu nhập của người lao động chỉ tăng bình quân khoảng 8-9% mỗi năm. Sự chênh lệch này khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người ngày càng trở nên xa vời. Khoảng bốn năm trở lại đây, Nghệ An ngừng cấp phép mới cho các dự án chung cư trong khu vực nội đô TP Vinh (cũ). Nguồn cung khan hiếm khiến giá căn hộ liên tục leo thang trong hai năm gần đây, đặc biệt tăng mạnh trong nửa năm vừa qua.

Chị Nguyễn Thị Hằng, cư dân chung cư Arita (phường Thành Vinh) cho biết, từ đầu năm nay, giá chung cư tăng chóng mặt. Hồi tháng 5/2024, giá chỉ khoảng 23 triệu đồng/m², nay đã vọt lên 37-40 triệu đồng/m². "Căn hộ 55m² trước đây hơn 1,2 tỷ đồng, giờ lên hơn 2,2 tỷ. Có người trả căn hộ tôi đang ở 2,1 tỷ đồng nhưng tôi vẫn chưa bán. Chưa bao giờ thấy giá chung cư lên nhanh như hiện nay", chị Hằng nói.

Chị Hoàng Tuyết Mai (33 tuổi), nhân viên văn phòng ở phường Thành Vinh, chia sẻ rằng thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng của hai vợ chồng không phải là thấp, nhưng để mua được một căn hộ giữa thời điểm giá chung cư "leo thang" như hiện nay quả thật là bài toán nan giải.

Sau gần bốn năm thuê trọ, vợ chồng chị Mai quyết định tìm mua căn hộ đầu tiên để "an cư". Tuy nhiên, khi bắt tay vào tìm hiểu, họ mới nhận ra hàng loạt rào cản: vốn tự có chưa đủ, khoản vay ngân hàng kéo dài nhiều năm, cùng nỗi lo về lãi suất biến động và áp lực trả nợ hàng tháng. "Vợ chồng tôi không ngại trả góp, chỉ sợ không kiểm soát nổi dòng tiền. Còn trẻ, còn nhiều khoản phải lo từ học hành của con, sinh hoạt, đến những lúc đau ốm bất chợt. Nếu mỗi tháng gồng thêm một khoản nợ lớn thì thật sự rất căng", chị Mai cho biết.

Khảo sát thực tế cho thấy, các căn hộ đã qua sử dụng hay đang trong giai đoạn hoàn thiện đều được giới đầu tư và sàn giao dịch mua đi bán lại liên tục, khiến giá mỗi ngày một đội lên, đẩy người mua ở thực ngày càng xa khỏi giấc mơ có nhà.

Ông Phạm Xuân Ngọc một người kinh doanh bất động sản ở Nghệ An, cho hay trước đây, đất nền hay nhà phố thấp tầng luôn nắm lợi thế vượt trội về giá nhờ yếu tố sở hữu lâu dài, tính khan hiếm và khả năng tăng giá ổn định. Trong khi đó, căn hộ chung cư thường được xem là phân khúc "dành cho nhu cầu ở thực", với mức giá mềm hơn. Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, mặt bằng giá căn hộ liên tục thiết lập những "đỉnh" mới. Nhiều dự án tại khu vực trung tâm TP Vinh (cũ) hiện có giá dao động 45 - 50 triệu đồng/m², gần như ngang bằng giá đất ở.

Theo ông Ngọc, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc dòng tiền trong dân đang "bí đường ra". Nhiều người không biết đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực nào nên chọn bất động sản kênh được coi là an toàn và dễ sinh lời. "Người người, nhà nhà" mua căn hộ tầm 2-3 tỷ để giữ tiền, trong khi lãi suất ngân hàng thấp khiến dòng tiền tiếp tục đổ vào bất động sản, đẩy giá chung cư tăng cao. Kéo theo đó, người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự lại ngày càng khó tiếp cận.

Cũng theo ông Ngọc, ở Nghệ An và Hà Tĩnh, lượng kiều hối chuyển về khá lớn, song phần lớn đều tập trung vào thị trường nhà đất, góp phần làm tăng nhiệt thêm. Ngoài ra, giá căn hộ còn chịu tác động từ chi phí pháp lý, xây dựng và lãi vay đều tăng mạnh. Cùng với đó, nguồn cung ngày càng hạn chế, đặc biệt ở phân khúc bình dân trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn.

Một yếu tố đáng chú ý khác là sự thay đổi trong tâm lý người mua. Giới trẻ ngày nay ưu tiên không gian sống tiện nghi, an ninh, hiện đại hơn. Chính sự thay đổi này khiến các dự án chung cư ngày càng được ưa chuộng, trở thành lựa chọn phù hợp với nhịp sống đô thị mới.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Nghệ An, trong vài năm trở lại đây, thành phố chưa cấp phép mới cho bất kỳ dự án chung cư nào. Nguyên nhân là do hạ tầng kỹ thuật và dân số tại khu vực trung tâm TP Vinh (cũ) đã vượt ngưỡng chịu tải, không còn đủ điều kiện để mở thêm dự án nhà cao tầng. Riêng những dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt trước đó vẫn đang tiếp tục thi công.

Đại diện Sở Xây dựng cho biết thêm, tình trạng khan hiếm căn hộ và giá chung cư tăng cao không chỉ diễn ra ở Nghệ An mà là xu hướng chung trên cả nước. Riêng tại TP Vinh (cũ), các dự án đã được cấp phép đang gấp rút triển khai. Giá chung cư leo thang khiến nhiều lao động, công nhân và người có thu nhập trung bình thấp ngày càng khó tiếp cận giấc mơ sở hữu nhà ở tại trung tâm thành phố.

Giá chung cư cho thuê tại quận Bắc Từ Liêm cũ: Tây Tựu, Phú Diễn, Xuân Đỉnh hay Đông Ngạc, phường nào có giá ‘mềm’ hơn?

GĐXH - Ghi nhận tại thời điểm 9/2025, lượng thông tin cho thuê chung cư cho thuê tại 2 phường Đông Ngạc và Xuân Đỉnh chiếm ưu thế so trong 5 phường mới được hình thành từ quận Bắc Từ Liêm cũ, giá căn hộ cho thuê tại 2 phường này cũng đang ở ngưỡng cao.