Mua bán nhà đất bằng hình thức vi bằng có giá trị pháp lý không?

Khảo sát trên nhiều trang mua bán nhà đất tại địa bàn Hà Nội, các loại hình mua bán nhà đất không có sổ, mua bán vi bằng vẫn diễn ra liên tục. Những căn nhà không sổ thường có giá rẻ bằng nửa những căn nhà có sổ trên cùng 1 địa bàn. Vậy mua bán nhà, đất bằng hình thức vi bằng có giá trị pháp lý hay không? Người mua nhà, đất không sổ đỏ, mua bán vi bằng tiềm ẩn những rủi ro nào là câu hỏi mà nhiều người thắc mắc.

Mua bán nhà đất bằng hình thức vi bằng có giá trị pháp lý không?

Giải đáp thắc mắc này, Ts. Ls. Đặng Văn Cường cho hay: Pháp luật Việt Nam hiện nay nghiêm cấm hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức "viết tay" lập vi bằng.

Cụ thể, theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay (quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013) thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật. Theo Luật công chứng luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản thì đều quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bắt buộc phải thực hiện thủ tục là lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, Khoản 4, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, nghiêm cấm Thừa phát lại lập vi bằng xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.

Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng quy định, không cho phép lập vi bằng với các trường hợp sau đây: Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì;

- Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự;

- Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự 2015; trái đạo đức xã hội.

- Xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Điều 167, Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Luật công chứng quy định công chứng hợp đồng là xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng. Bởi vậy, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng thì đồng nghĩa với việc hợp đồng đó được công chứng viên xác nhận là hợp pháp, là điều kiện để đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong khi đó, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020. Bởi vậy, dấu vi bằng không phải là dấu công chứng, không có giá trị hiệu lực như dấu công chứng, văn bản có vi bằng chỉ mang tính chất làm chứng về mặt hình thức của giao dịch, người lập vi bằng không chịu trách nhiệm về nội dung giao dịch.

Đặc điểm của vi bằng: vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác; vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Bởi vậy, nếu thửa đất chưa có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật mà các bên lại lập văn bản và đóng dấu vi bằng để xác nhận giao dịch thì văn bản này sẽ bị tòa án tuyên bố vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra. Nếu hai bên chuyển nhượng bằng giấy viết tay và lập vi bằng về sự việc giao nhận đất, giao nhận tiền thì vi bằng đó cũng chỉ có giá trị như người làm chứng chứ không có hiệu lực pháp luật.

Người mua bán nhà, đất bằng hình thức vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro 

Tuy nhiên, do nhiều người dân thiếu hiểu biết pháp luật nên khi nghe một số người thổi phồng giá trị của vi bằng, cho rằng nó có ý nghĩa như công chứng nên đã bỏ tiền ra mua nhà, đất không có giấy tờ dẫn đến tranh chấp xảy ra và pháp luật không bảo vệ… Mặc dù pháp luật nghiêm cấm việc thừa phát lại lập vi bằng đối với nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, tuy nhiên việc phát hiện xử lý vi phạm chưa kịp thời, không triệt để nên tình trạng lập vi bằng sai pháp luật vẫn diễn ra, ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân..

Đối với những thửa đất chưa có giấy chứng nhận, đang có tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật mà các bên thực hiện giao dịch sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro đối với bên mua, nếu thửa đất đấy có tranh chấp, một khu vực quy hoạch phải thu hồi thì người mua có thể mất trắng và dính vào kiện tụng…

Bởi vậy, khi có nhu cầu mua bất động sản thì người mua cần tìm hiểu kỹ về pháp lý của bất động sản, đối với bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa đủ điều kiện để giao dịch hoặc đang có tranh chấp, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không nên giao dịch. Đối với các văn phòng thừa phát lại khi thực hiện thủ tục lập vì bằng thì cần phải giải thích rõ cho người dân về giá trị pháp lý của vi bằng, tuyệt đối không được lập vi bằng để thay thế công chứng đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Cơ quan chức năng cần tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật để người dân hiểu được giá trị của vi bằng cũng như thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời kịp thời phát hiện xử lý các trường hợp vi phạm về đất đai.