Những rủi ro rình rập khi mua bán nhà đất: Góc nhìn từ môi giới kinh nghiệm lâu năm

Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động, hoạt động mua  bán nhà đất tưởng đơn giản nhưng lại ẩn chứa vô số rủi ro pháp lý và tranh chấp. Theo anh Vũ Văn Tôn, một môi giới thổ cư nhiều năm kinh nghiệm đồng thời là người đào tạo hàng trăm môi giới trẻ, phần lớn rắc rối xảy ra đều bắt nguồn từ việc người mua và thậm chí cả người bán thiếu hiểu biết, không được tư vấn đúng ngay từ đầu.

Hợp đồng đặt cọc: bẫy tranh chấp từ những điều khoản tưởng chừng nhỏ nhặt

Một trong những rủi ro phổ biến nhất chính là ký hợp đồng đặt cọc nhưng không hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Anh Tôn kể: "Có trường hợp giấy tờ nhà đứng tên hai vợ chồng nhưng khi ký cọc lại chỉ có chồng ký. Đến lúc sang tên, ngân hàng yêu cầu phải có đủ người đứng tên trong sổ thực hiện thủ tục. Giao dịch vì thế đình lại, nhiều khi kéo dài hàng tháng trời."

Không hiếm tình huống chủ nhà đổi ý sau khi cọc đã nhận. Giá nhà tăng, hoặc có người khác trả cao hơn, khiến bên bán không muốn tiếp tục giao dịch. Việc đòi lại tiền cọc hay xử lý hợp đồng lúc đó luôn vô cùng phức tạp.

Sai lệch diện tích

Một rủi ro khác xuất phát từ sự thay đổi quy hoạch và cập nhật bản đồ địa chính. Nhiều căn nhà ghi trong sổ đỏ là 38 m², nhưng khi đo lại theo bản đồ mới của thành phố chỉ còn khoảng 30 m². Người mua ngỡ rằng mình đang sở hữu diện tích lớn hơn, nhưng khi xây dựng lại vướng tranh chấp ranh giới hoặc bị cơ quan chức năng yêu cầu dừng thi công. "Đây là lỗi người mua rất hay gặp nếu không kiểm tra kỹ hoặc không có người hướng dẫn," anh Tôn nói.

Ngân hàng, thủ tục và tâm lý - những yếu tố dễ làm giao dịch đổ bể

Với các giao dịch có sự tham gia của  ngân hàng, rủi ro càng lớn hơn nếu các bên thiếu kinh nghiệm. Anh Tôn chia sẻ một câu chuyện: "Một lần tôi tư vấn khách mua lại căn hộ chung cư. Chủ nhà lớn tuổi, khoảng 70. Hai bên đã thống nhất phương án vay ngân hàng và chuyển tiền sau khi sang tên. Nhưng khi ký hợp đồng ba bên mà không có môi giới hỗ trợ, chủ nhà thấy giấy tờ phức tạp, lo lắng rồi… ngừng bán."

Theo anh, một môi giới có kinh nghiệm không chỉ làm thủ tục mà còn là "người giữ nhịp cảm xúc" cho cả hai bên, giải thích rõ ràng, tạo sự tin tưởng để giao dịch diễn ra trôi chảy.

Rất nhiều người tự làm, đến khi gặp vấn đề mới phải thuê luật sư, tốn hàng chục triệu đồng chỉ để xử lý các bước tư vấn cơ bản. "Luật sư giỏi pháp lý nhưng không phải lúc nào cũng hiểu tình huống thực tế như môi giới chuyên nghiệp," anh Tôn nói.

Vai trò của môi giới: Không chỉ bán nhà, mà còn bảo vệ giao dịch

Theo anh Tôn, điều quan trọng nhất là tất cả hợp đồng cần được tư vấn đầy đủ trước khi đặt bút ký. Môi giới phải là người đứng giữa, giải thích rõ ràng cho cả người mua lẫn người bán về quyền lợi – nghĩa vụ và đặc biệt phải giúp cân bằng tâm lý để tránh đổ vỡ giao dịch.

"Khi hai bên vui vẻ, tin tưởng nhau thì giao dịch mới bền vững," anh nói. "Một môi giới chuyên nghiệp không chỉ là người chốt deal, mà còn là người bảo vệ sự an toàn cho cả hai."

Ngoài ra, theo anh Tôn, khi mua, bán nhà đất còn nảy sinh vô vàn những tình huống trớ trêu, buộc người mua, người bán cần tỉnh táo, bình tĩnh và có sự hiểu biết nhất định.

Bản tin Podcast: Môi giới bất động sản, nghề hái ra tiền nhưng không phải ai cũng theo được đến cùng

GĐXH - Nghề môi giới bất động sản đang hấp dẫn hàng nghìn người bởi lời hứa thu nhập cao và sự tự do. Nhưng phía sau ánh hào quang ấy là một hành trình đầy áp lực, cạnh tranh và không ít người phải bỏ cuộc giữa chừng. Bản tin Podcast chuyên mục thị trường hôm nay sẽ hé lộ góc nhìn thực tế về nghề “đổi đời” này, nơi cơ hội lớn đi kèm những thử thách không đơn giản.

Bản tin Podcast: Đầu cơ bất động sản – Ai đang thao túng thị trường và đâu là lối ra cho người mua ở thực

GĐXH - Trong số podcast chuyên mục thị trường của Chuyên trang Gia đình và xã hội hôm nay, chúng tôi mời đến tiến sĩ Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để cùng trao đổi sâu hơn về vấn đề: “Đầu cơ bất động sản – Ai đang thao túng thị trường và đâu là lối ra cho người mua ở thực?”